수원지방법원 2025타경42415. 평택역 북측 인근 라페온빌2차 515호, 전용 18.27㎡ 도시형생활주택(아파트-원룸형)입니다. 소유자는 이세열 씨이며 2022년 거래가액 106,000,000원으로 취득했습니다. 등기상 핵심은 2024년 설정된 주택임차권입니다. 임차인 김정민 씨는 보증금 104,000,000원, 전입 2022.12.23, 확정일자 2022.11.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.06.09.자 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 해당 확약은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 취지입니다. 따라서 확약 적용 여부를 확인해야 하며, 확약 밖의 권리위험은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 5층515호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트-원룸형) · 전용 18.27㎡ |
| 소유자 | 이세열 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 104,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
라페온빌II 동일 전용 18.27㎡ 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 62,300,000원, 최신 거래는 2026.06 55,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 85.4% 수준이지만, 인수 가능 보증금 구조를 반영한 실질취득 약 104,000,000원은 최근 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.06 | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 5 | 45,000,000원 |
| 평균 | 최근 12개월 10건 | 62,300,000원 |
최근 추세는 -21.1%로 최근 거래가 과거보다 낮아지는 흐름입니다. 평균 거래가만 보고 가격 메리트를 판단하기보다 최근 거래와 실질취득 비용을 함께 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 평택역 북측 인근으로 근린생활시설과 소규모 아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 등 대중교통 접근은 보통 수준입니다.
- 용도. 일반상업지역 내 도시형생활주택으로 이용 중이며 공부와 차이는 없습니다.
- 환금성. 라페온빌II 299세대 규모이며 최근 거래는 존재하지만 경매 매각 안정성은 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 임차보증금 관련 확약 내용과 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 판단. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 보증금 구조를 반영해야 합니다.
- 시세 검토. 최근 12개월 평균 62,300,000원과 최신 거래 55,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 단순히 5,320만원짜리 경매 물건으로 보면 판단이 틀어질 수 있습니다. 대항력 있는 임차권등기와 104,000,000원 보증금 구조 때문에 실질취득 비용이 핵심입니다. 확약으로 위험이 완화될 여지는 있지만, 확약 적용 범위 확인 없이 가격 메리트만 보고 접근하기는 어렵습니다. 권리 확인 후 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
