수원지방법원 2025타경42415. 평택역 북측 인근 라페온빌2차 5층 515호로, 감정평가상 도시형생활주택(아파트-원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이세열이고 2022.12.23. 거래가 106,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 김정민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.11.24., 확정일자는 2022.11.25., 전입·점유개시는 2022.12.23.이며 보증금은 104,000,000원입니다.
등기상 기존 수협은행 근저당은 2022.12.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.08. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김정민의 임차권은 그보다 앞서 발생했고 대항력도 있어 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 가정에서도 임차보증금 부족분은 67,830,320원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42415 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 5층 515호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(아파트-원룸형) · 전용 18.27㎡ · 18층 중 5층 |
| 소유자 | 이세열 (2022.12.23. 소유권이전 · 거래가 106,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 515호 전부 | 104,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
김정민은 2022.12.23. 전입·점유를 시작했고 2022.11.25. 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 했습니다. 등기된 주택임차권은 2024.09.12. 접수됐습니다. 말소기준 역할을 하는 2025.08.08. 경매개시결정보다 앞선 임차권이므로 확약이 없었다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 다만 이번 사건에서는 위 확약이 김정민 임차권에 직접 적용되므로 실질 인수 0원으로 판단합니다.
2025.09.08. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 수협은행의 78,000,000원 근저당은 2022.12.23. 이미 말소돼 현재 인수 위험이 없습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
라페온빌II 동일 면적 18.27㎡의 실거래는 최근 12개월 11건 평균 61,545,454원입니다. 최신 거래는 2026.08. 7층 54,000,000원이고, 현재 최저가 37,240,000원은 최근 12개월 평균의 60.5%입니다. 전체 12건 평균은 62,916,666원이지만 가격 판단에서는 더 최근의 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.27㎡ | 7 | 54,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 18.27㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 18.27㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 18.27㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.27㎡ | 11건 | 61,545,454원 |
표면적으로는 최저가가 최근 시세보다 낮습니다. 하지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -21.1%라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 2025.12. 80,000,000원 거래가 있었지만 2026.03.에는 45,000,000원, 최신 2026.08. 거래는 54,000,000원입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 1. 임차보증금 · 김정민 | 104,000,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 67,830,320원입니다. 다만 2026.06.09. 확약서에서 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북측 인근에 위치하며 근린생활시설과 소규모 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 이용 여건을 포함한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용. 도시형생활주택(아파트-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 중 5층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 엘리베이터, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 북동측·남동측 도로와 접하고 1층 옥내 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 규모·거래. 라페온빌II는 299세대, 사용승인 2017.08.24.이며 동일 18.27㎡ 실거래 표본이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 판단을 바꾸는 핵심은 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김정민 보증금의 배당표상 미배당액은 67,830,320원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 말소 이행에 필요한 절차를 매각물건명세서와 법원 기록에서 재확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.1%이므로 과거 80,000,000원 거래나 전체 평균 62,916,666원만을 기준으로 적정가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 거래는 2026.08. 54,000,000원이고 최근12개월 평균은 61,545,454원입니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%라는 기록을 감안해 향후 매도 가능성과 수요층을 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 권리 위험을 바꾼 사건
등기만 보면 보증금 104,000,000원의 대항력 있는 임차권이 현재 최저가 37,240,000원보다 훨씬 커 매우 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 가정에서도 67,830,320원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 구조를 바꿉니다. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가는 최근12개월 평균의 60.5%, 최신 거래 54,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 흐름은 -21.1% 하락 추세이고, 단지 경매물건 평균 유찰이 3.6회라는 점은 별도의 경고 신호입니다. 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피해야 하는 물건”도, “49%까지 내려왔으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약서의 효력을 원문으로 확인한 뒤, 최근 거래와 환금성을 기준으로 가격을 판단하는 사건입니다.
