수원지방법원 2025타경42469. 경기도 평택시 고덕동 2251-5 토지와 그 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택 2가구, 3층 주택 2가구, 4층 주택 1가구입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되고, 그 가액이 최저매각가격에 포함되어 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2021.10.08. 병점신용협동조합의 채권최고액 1,380,000,000원 근저당권입니다.
권리구조만 보면 매각 후 인수되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전세권과 후순위 권리는 말소기준권리 뒤에 있고, 확인된 임차인 이준섭의 전입일 2024.10.10. 역시 말소기준일보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이라 임차관계의 금액 규모 자체는 확인이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 실제 거래가격과 수익성을 별도로 검증해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2251-5 |
| 등기부 표기 | 경기도 평택시 고덕면 여염리 4594-5 · 도로명 경기도 평택시 고덕면 고덕여염5길 15-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 2가구 · 3층 주택 2가구 · 4층 주택 1가구 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 · 높이 14.91m |
| 소유자 | 강종묵 |
| 토지 | 246.1㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,534,579,200원 / 1,241,944,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 병점신용협동조합 / 1,169,508,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 최저매각가격에 제시외 건물 가액 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.10.08. 접수 제40282호 병점신용협동조합 근저당권 1,380,000,000원입니다. 같은 날 제40283호로 36,000,000원 근저당권이 추가 설정됐고, 2021.11.11. 주식회사이치 전세권 280,000,000원이 설정됐습니다. 이 전세권은 2023.11.10. 변경등기로 250,000,000원으로 변경됐습니다. 모두 말소기준권리 이후입니다.
경매개시결정은 2025.08.22. 병점신용협동조합의 신청으로 이루어졌습니다. 이후 2026.03.20. 1번·2번 근저당권은 2025.11.26. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 있습니다. 따라서 입찰 전에는 배당 관련 서류에서 현재 채권자 명의와 확정채권액을 함께 대조할 필요가 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준섭 | 미상 | 2024.10.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이준섭의 전입신고는 말소기준권리인 2021.10.08.보다 늦은 2024.10.10.이므로 말소기준권리에 대항할 수 없는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 명도 과정과 실제 임대차 조건은 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 별개
현재 최저매각가격은 1,241,944,000원으로 감정가 2,534,579,200원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 869,360,800원과 608,552,560원까지 내려갑니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건은 실거래 가격 비교 없이 “49%니까 싸다”는 판단을 해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,241,944,000원 | 49% | 1,227,124,560원 | 718,875,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 869,360,800원 | 34.3% | 858,267,192원 | 1,087,732,808원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 608,552,560원 | 24.01% | 600,067,034원 | 1,345,932,966원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,241,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,819,440원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 병점신용협동조합 | 1,380,000,000원 | 1,227,124,560원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 병점신용협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 주식회사이치 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3-1번 전세권 변경 · 주식회사이치 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권 총액은 1,946,000,000원, 채권자 배당액은 1,227,124,560원, 미배당액은 718,875,440원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 14,819,440원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 남서측 직선거리 약 700m 지점이며, 인근은 유사 규모 다가구주택과 주상복합부동산이 밀집한 주거지대입니다. 남동측 근거리에 고덕국제화계획지구 일반산업단지(삼성전자)가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서정리역은 북동측 직선거리 약 2.3km, 평택고덕I.C는 남서측 직선거리 약 1.8km 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층이며 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시 창호입니다. 보일러 난방, 엘리베이터, 위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 246.1㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구이며 공시지가는 2,172,000원/㎡입니다. 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 근린생활시설과 여러 주택가구가 섞인 혼합용도 부동산이므로 임대수익·공실·관리 상태를 개별 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 대조. 최저가 1,241,944,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 고덕동 유사 규모 근린생활시설·다가구주택의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 이준섭. 전입일은 2024.10.10.으로 대항력은 없지만, 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 현장 점유상태와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 전세권 변경. 주식회사이치의 3번 전세권이 2023.11.10. 전세금 250,000,000원으로 변경된 등기이므로, 배당채권 산정에서 280,000,000원과 250,000,000원의 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 1번·2번 근저당권은 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있습니다. 경매 신청채권자 명의와 실제 배당권리자·확정채권액을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되며 제시외 건물 가액도 최저매각가격에 포함되어 있습니다. 현황과 감정평가 범위를 확인해야 합니다.
- 혼합용도 운영성. 1층 근린생활시설과 2~4층 주택을 함께 운영하는 구조이므로, 단순 주거용 물건과 달리 상가·주택 각각의 임대상태와 공실 위험을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.08. 병점신용협동조합 근저당권이고, 확인된 임차인 이준섭은 2024.10.10. 전입해 대항력이 없습니다. 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,534,579,200원에서 2회 유찰돼 1,241,944,000원까지 내려왔지만, 감정가의 49%라는 숫자만으로 시장가 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 물건은 거래가격뿐 아니라 실제 임대수익과 공실, 운영상태까지 함께 봐야 합니다. 권리상 인수금은 0원이지만, 가격 안전마진은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
