수원지방법원 2025타경43189. 평택시 서정동 화신노블레스3 7층 705호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박희복이며 2022년 6월 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 240,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건에서 눈에 띄는 권리는 2024년 6월 등기된 강형구의 주택임차권 240,000,000원입니다. 전입·점유는 2022.05.30, 확정일자는 2022.05.11로 경매개시결정 2025.12.11보다 앞섭니다.
통상 구조라면 현재 최저매각가 108,780,000원에서 집행비용을 제외한 106,457,080원이 보증금 우선변제에 배당되고, 부족분 133,542,920원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 바뀝니다. 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 2026.05.26. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 정확도 기준상 이 확약이 적용되는 강형구 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 821-2 화신노블레스3 7층 705호 · 도로명 경기도 평택시 관광특구로 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 지하 3층·지상 12층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 박희복 (2022.06.21 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 108,780,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,894,587원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 주된 2.4억 인수는 확약으로 해소, 별도 임차인은 미상
등기상 과거 남인천농업협동조합 39,000,000원 근저당과 삼성생명보험주식회사 120,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 계산상 말소기준은 2025.12.11 강제경매개시결정이며, 이후의 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 강형구의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.06.12 등기라 원칙적으로 인수 검토 대상이지만, 주택도시보증공사의 2026.05.26 확약 때문에 강형구 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 별도 임차인이 아니다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강형구 | 705호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 / 2022.05.11 | 240,000,000원 | 포기 확약 | 有·승계 | 실질 0원* |
| 김선아 | 미상 | 2025.08.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 현재 회차 배당계산만 적용하면 강형구 보증금 중 미배당액은 133,542,920원으로 계산됩니다. 그러나 2026.05.26 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 확약했으므로 강형구에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 김선아에게 적용되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 49% 최저가만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 108,780,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 3회 유찰 시 계산가격은 76,146,000원, 4회 유찰 시에는 53,302,200원입니다. 다만 이 사건은 동일 조건의 최근 실거래 시세를 기준으로 가격 우위를 확인할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 강형구 보증금 문제는 확약으로 실질 인수 0원이 됐지만, 김선아의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 실질취득비용은 낙찰가 + 김선아 관련 미상 인수액의 구조입니다. 따라서 현재 회차에서 확정 가능한 최소 금액은 최저가 108,780,000원이고, 그보다 낮거나 같은 실질취득비용으로 고정된다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,322,920원 |
| 1. 강형구 보증금 우선변제 | 240,000,000원 | 106,457,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,894,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당계산상 강형구 보증금 미배당액은 133,542,920원입니다. 다만 이 금액은 확약을 반영하기 전 룰상 인수액이며, 2026.05.26 확약에 따라 강형구에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김선아 관련 인수 위험은 별도로 남아 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 705호는 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 지장초등학교 동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 다가구·다세대주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 30m 내외, 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(서정지구)이며 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 669.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방이며 공시지가는 4,322,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김선아 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력·우선변제·인수액을 확정할 수 없습니다. 이 부분이 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.26 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 강형구 보증금 전액과 임차권에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 강형구 보증금반환채권의 양수인이므로 240,000,000원과 신청채권을 별도의 임차보증금 두 건처럼 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.06.21 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각 후 행정상 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 감정가 대비 49%라는 숫자는 크지만 최근 실거래 시세와의 비교가 확인되지 않은 만큼 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트와 수요층이 다르므로 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.4억 인수”가 아니라 “미상 임차인이 승부처”
이 사건은 표면적으로 보면 감정가 222,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 108,780,000원까지 내려온 물건이고, 강형구의 보증금 240,000,000원이 최저가보다 커 큰 인수위험이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 강형구에 관한 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 확약 밖에 있는 김선아는 2025.08.06 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상, 인수액 미상 상태입니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 현재 최저가 108,780,000원으로 고정되지 않고 108,780,000원 + 김선아 관련 확인되지 않은 인수액으로 봐야 합니다. 여기에 오피스텔이라는 용도와 이미 2회 유찰된 이력, 최근 실거래 비교 부재까지 겹치므로 감정가의 49%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 강형구의 2.4억보다 지금 확인해야 할 핵심은 김선아의 실제 임대차 조건입니다.
