부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경43189 · 평택지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 72.8 ㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

108,780,000원 1억 878만 감정가 222,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

평택지원 10:00

입찰 보증금

1,087만원

최저가의 10% · 10,878,000원

실거래 대비

▼ 43.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.91억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차보증금 인수위험은 낮아졌지만 임차권등기와 보증기관 승계 구조를 확인해야 하는 오피스텔입니다.

가격 최저가 155,400,000원은 감정가 222,000,000원의 70%로 1회 유찰 후 가격
자금 입찰보증금 약 15,540,000원 · 확약 적용으로 실질 인수액은 0원 처리
리스크 강형구 임차권등기·주택도시보증공사 승계 구조 확인 필요

한 줄 평 임차권등기와 대항력 임차인이 존재하는 오피스텔입니다. 다만 매각물건명세서 확약으로 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 실질 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 현재 최저가 1.554억은 감정가 대비 70%까지 내려온 상태지만, 임대차 구조와 점유 관계 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

222,000,000원 / 155,400,000원

1회 유찰

실질취득 기준

155,400,000원

확약 적용

매수인 인수

0원

확약 조건 반영

핵심지표

임차권등기

확인 필요

수원지방법원 2025타경43189. 평택시 서정동 화신노블레스3 705호 오피스텔입니다. 전용면적 정보는 제공되지 않았으나 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 권리관계의 핵심은 2024년 설정된 주택임차권입니다. 강형구 임차인은 임차보증금 240,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 확약 조건에 따라 실질 부담은 달라집니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경43189
소재지	경기도 평택시 서정동 821-2 화신노블레스3 7층705호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	박희복
감정가 / 최저가	222,000,000원 / 155,400,000원
신청채권자 / 청구액	주택도시보증공사 / 261,894,587원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 핵심

말소기준권리는 선순위 권리 판단 구조상 검토가 필요하며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권입니다. 강형구 임차인의 임차보증금은 240,000,000원이며 전입일 2022.05.30, 확정일자 2022.05.11로 우선변제권 행사 가능 구조입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계/인수
강형구	240,000,000원	有	有	확약 적용
김선아	미상	가능성 있음	확인 필요	확인 필요

⚠️ 확약 조건 확인 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 조건은 강형구 임차인에게 적용되는 내용입니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,975,600원
임차인 강형구 보증금	240,000,000원	152,424,400원
주택도시보증공사	261,894,587원	0원

배당분배 (최저가 1.554억)

감정가 vs 실질취득

확약 적용 기준 실질취득은 최저가 기준으로 판단합니다.

✅ 권리 관점 확약 조건이 충족되는 경우 강형구 임차보증금 미배당분에 대한 직접 인수 부담은 0원으로 처리됩니다. 다만 임차권등기 말소 여부와 현황 점유 확인은 필요합니다.

⛔ 주의 사항 김선아 점유 관련 보증금 정보는 확인되지 않아 추가 임대차 관계 확인이 필요합니다. 오피스텔 특성상 실제 점유자와 임대관계를 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 평택시 서정동 지장초등학교 동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·다가구·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되는 지역입니다.
환금성. 오피스텔 특성상 주거 수요와 임대수요를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사의 확약 내용과 임차권등기 말소 여부를 확인해야 합니다.
임차인 확인. 강형구 외 김선아 점유 관계 및 보증금 여부를 확인해야 합니다.
점유 확인. 실제 점유 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약은 있지만 확인은 필요하다”

이 물건은 단순한 대항력 임차인 인수형과 달리 보증기관 승계와 확약 구조가 결합된 사례입니다. 강형구 임차인의 보증금 미배당분은 확약 조건에 따라 실질 부담이 제거되지만, 추가 점유자와 임대관계 확인은 남아 있습니다. 가격은 1회 유찰 후 최저가까지 내려온 상태이며, 최종 판단은 확약 이행과 현황 확인이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	2억 2,200만원
2	2026-08-25	유찰	1억 5,540만원
3	2026-09-29	D-8 진행	1억 878만원

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 낮아졌지만, 임차권 구조를 확인해야 한다 — 평택 화신노블레스3 705호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 있지만 확인은 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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