부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경43239 · 평택지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9826㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

215,000,000원 2억 1,500만 감정가 273,000,000원

감정가의 78% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 191,100,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

평택지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,911만원

최저가의 10% · 19,110,000원

실거래 대비

▼ 17.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.60억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 구조였지만 확약으로 인수 부담을 제거한 할인 매물

가격 최저가 191,100,000원은 최근12개월 평균 253,791,666원의 75.3%
권리 임차보증금 315,000,000원 구조였으나 확약 적용으로 실질 인수 0원
리스크 확약 효력과 임차권등기 말소 절차 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 1건으로 원래는 보증금 인수형 구조입니다. 다만 2026.06.01 확약서에 따라 임차권자의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 반영되어 실질 인수 부담은 0원으로 보는 물건입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 75.3% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

감정가

273,000,000원

평가금액

최저가

191,100,000원

1회 유찰 후

실질취득

191,100,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

75.3%

최근12개월 평균 대비

수원지방법원 2025타경43239. 경기도 안성시 공도읍 만정리 디자인시티블루밍 104동 1403호 아파트입니다. 전용면적 84.98㎡대 동일평형 거래와 비교하면 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 권리 구조만 보면 주택임차권등기가 존재하는 대항력 임차권 인수형 사건이므로, 확약 여부 확인이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경43239
소재지	경기도 안성시 공도읍 만정리 880 디자인시티블루밍 104동 14층1403호
용도 / 이용상태	아파트 · 방3, 거실1, 주방1, 욕실2, 발코니3
소유자	정규진
감정가 / 최저가	273,000,000원 / 191,100,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약 확인

임차인 이창금의 임차권등기는 주민등록일자 2011.10.31, 확정일자 2022.05.20으로 말소기준권리 이전 대항력 구조입니다. 보증금 315,000,000원에 대해 우선변제권 행사 가능성이 있었고, 부족분 127,375,400원은 원래 매수인 인수 가능성이 존재했습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.01 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 하여 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이창금	315,000,000원	有	가능	확약 적용

⚠️ 인수 판단확약이 없었다면 보증금 부족분 127,375,400원이 매수인 부담 위험이었습니다. 확약은 해당 임차인에만 적용되므로 다른 권리 변화 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

디자인시티블루밍 동일평형 최근 거래 12건 기준 최근12개월 평균은 253,791,666원, 최신 거래는 2026.08 247,000,000원입니다. 최저매각가는 최근12개월 평균의 75.3%입니다.

구분	금액
최근 최저 거래	230,000,000원
최근12개월 평균	253,791,666원
최신 거래	247,000,000원
최저매각가	191,100,000원

④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)

배당항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,475,400원
임차인 이창금 보증금	315,000,000원	187,624,600원
주택도시보증공사	335,367,998원	0원

배당 분배

감정가 vs 실거래

✅ 권리 관점대항력 임차권이라는 높은 난도의 구조였지만 확약으로 주된 인수 위험이 해소되었습니다.

✅ 가격 관점최저가는 최근12개월 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 경쟁력이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권등기 말소 및 대항력 포기 조건이 실제 매각 절차에 반영되는지 확인.
보증금 구조 확인. 확약 밖 새로운 권리 여부를 등기부와 매각물건명세서로 재확인.
시세 확인. 최근 거래 230,000,000원~285,000,000원 범위를 기준으로 가격 판단.
명도 확인. 임차권자 관련 점유 및 인도 절차 확인 필요.

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 핵심 변수”

이 사건의 본질은 단순한 저가 아파트가 아닙니다. 보증금 315,000,000원의 대항력 임차권이 존재해 원래는 낙찰가가 내려가도 실질취득비가 보증금 수준으로 고정될 수 있는 구조였습니다. 그러나 확약으로 해당 인수 위험이 제거되면서 현재 최저가는 최근 시세 대비 의미 있는 할인 구간이 됩니다. 최종 판단은 확약의 효력과 매각 절차 반영 여부 확인이 핵심입니다.

부동산강제경매

대항력 임차권 구조지만, 확약으로 인수 부담을 제거한 물건 — 안성 디자인시티블루밍 1403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약 확인

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 핵심 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (7장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	2억 7,300만원
2	2026-08-25	대기	1억 9,110만원