수원지방법원 2025타경625. 안양시 동안구 호계동의 안양에스케이브이1센터 1층 125호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 건물 이용상태는 지원시설입니다. 따라서 독립된 나대지나 주거용 아파트로 보아서는 안 됩니다. 소유자 변영표는 2023년 3월 3일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 385,379,100원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 331,200,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 토스뱅크 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌고, 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 등기된 후순위 권리만 놓고 보면 매각으로 정리되는 구조지만, 이번 사건에서 특히 중요한 것은 등기부 밖 점유관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정

2023년 3월 3일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 331,200,000원이 말소기준입니다. 이후의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 압류 중 일부는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

다만 근저당권은 2025년 6월 24일 확정채권양도를 원인으로 2025년 9월 2일 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로서 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 배당표의 농협은행 명칭과 현재 근저당권자 명의는 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 점유자 분석 — 바질팜의 권리가 핵심 변수

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자는 바질팜입니다. 실제 점유 범위, 보증금, 차임, 전입 또는 사업자등록과 관련된 권리요건을 확정할 정보가 부족합니다. 따라서 대항력을 인정하거나 부정하는 단정적인 결론은 피해야 합니다.

확인된 점유자 1명. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다. 보증금 및 권리요건 확인 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

특히 보증금이 낙찰대금보다 큰 선순위 인수형 임대차라면, 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득원가가 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 사건에 그런 임대차가 존재한다고 확정된 것은 아니지만, 이를 배제하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 432,000,000원이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 221,184,000원입니다. 감정가 대비 비율은 51.2%입니다. 그러나 지원시설의 실질 가치는 주변 유사 용도 실거래, 임대수익, 공실 가능성, 호실 독립성 및 실제 이용 가능성 등을 종합해 평가해야 합니다.

이 사건은 비교 가능한 최신 실거래 가격과 거래 추세가 확인되지 않았으므로, 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 더구나 125호가 126호·127호와 일체로 사용되는 현황은 독립적인 매매·임대 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

후속 회차 가격은 유찰 가정 시나리오입니다. 실제 매각조건과 기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 제시된 채권 및 집행비용 추정에 따른 수치이며, 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 221,184,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 3,896,576원을 우선 차감한 뒤, 근저당권에 217,287,424원이 배당됩니다. 토스뱅크 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.

배당표에 반영된 채권 합계는 507,379,196원, 채권자 배당 합계는 217,287,424원, 미배당 채권은 290,091,772원입니다. 신청채권자의 청구액은 283,586,514원으로, 이 가정에서 신청채권자는 전액 만족을 얻지 못합니다.

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 근저당권 이전등기, 실제 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 당해세와 점유자의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 호실 일체 이용 — 벽체 복원이 관건

매각물건명세서에는 본건 125호가 126호·127호와 구분벽체 없이 일체로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정인도 현장조사에서 동일한 상태를 확인했습니다. 이는 개별 호실을 낙찰받은 뒤 독립적으로 점유·사용할 수 있는지와 직접 관련되는 중요한 현황입니다.

2026년 4월 8일자 사실조회회신에서는 125호와 126호 사이 경계벽 제거가 일시적인 이용상태로 보이고, 경계벽의 복원은 용이한 것으로 보인다는 취지의 설명이 제출되었습니다.

지원시설로 이용되고 있는 만큼 벽체 복원 과정에서 전기·급배수·소방설비 등의 분리 또는 조정이 필요한지도 확인해야 합니다. 이 부분의 불확실성은 입찰가 산정과 향후 환금성 판단에 보수적으로 반영하는 것이 적절합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 호원초등학교 남서측 인근입니다. 지식산업센터, 공장, 유통단지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·4호선 금정역이 소재합니다.
• 건물. 사용승인일은 2018.10.26이며, 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물의 1층 125호입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도·규제. 토지는 공장용지이며 준공업지역·지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역 등 관련 규제가 적용됩니다. 감정상 이용상태는 지원시설입니다.
• 토지 현황. 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 4,358.5㎡, 공시지가 자료는 2,906,000원/㎡입니다. 이는 개별 125호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적이 아닙니다.
• 접근성. 본건 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접합니다.
• 환금성. 지원시설은 동일 건물 내 위치와 실제 업종 수요, 임대수익 및 독립 이용 가능성에 따라 가치 차이가 생길 수 있습니다. 특히 현재 인접 호실과의 일체 이용 상태는 개별 처분 가능성을 점검해야 할 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 바질팜 점유 확인. 실제 점유자 및 계약 당사자, 점유 개시 시점, 사업자등록 여부와 보증금·차임을 확인하세요. 대항력과 우선변제권이 미상인 상태입니다.
• 매각물건명세서 재확인. 임대차관계, 배당요구 및 매수인에게 대항할 수 있는 권리의 유무를 최신 서류에서 확인하세요.
• 125호 독립성. 126호·127호와의 실제 경계, 독립 출입 가능 여부, 내부 설비, 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
• 경계벽 복원. 2026.04.08 사실조회회신의 내용을 확인하고, 복원공사의 범위, 비용, 관련 동의 및 행정절차를 검토하세요.
• 세금 압류. 국세 압류 등과 관련하여 당해세의 배당 우선순위 및 체납 여부를 검토하세요. 예상배당표에는 관련 우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 근저당권 이전. 농협은행주식회사에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현 권리자와 채권액을 확인하세요.
• 실거래·임대료 확인. 주변 유사 지원시설 및 같은 건물 내 비교 가능한 호실의 실거래와 임대조건을 확인해 실질취득원가와 비교하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 관리단 규약 및 호실 분리 후 부담을 확인하세요.
• 현장점검과 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 사실조회회신을 직접 확인하세요.

맺으며 — “반값처럼 보여도, 안전한 반값은 아니다”

이 사건의 최저매각가 221,184,000원은 감정가 432,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 충분히 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 이번 물건에서는 실제 시세, 임차인 인수 가능성, 호실 독립성이라는 중요한 판단 요소가 남아 있습니다.

말소기준 이후의 등기권리가 소멸하는 구조는 비교적 명확합니다. 반면 바질팜의 보증금과 대항력은 미상이며, 125호는 126호·127호와 벽체 없이 일체로 이용되고 있습니다. 국세 압류와 배당상 미반영 우선채권 가능성도 확인해야 합니다.

따라서 이 물건은 낙찰가격을 낮추는 것보다 먼저 실질취득원가와 독립 이용 가능성을 확정하는 일이 중요합니다. 점유자 권리와 경계벽 복원 문제가 정리되고, 유사 지원시설의 실거래·임대수익을 통해 가격 경쟁력이 확인된다면 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.

등기권리는 정리 가능하나, 점유와 물리적 현황은 확인 전 보류. 감정가 대비 51.2%만으로는 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.