수원지방법원 2025타경1536. 안양시 동안구 관양동 ‘인덕원성지스타위드’ 8층 806호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 유한회사엠피케이홀딩스이고, 2022.03.25. 거래가 695,000,000원에 소유권을 취득한 날 같은 날 하나은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.16. 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 2025.12.02. 대전광역시 유성구 압류가 추가됐습니다. 둘 다 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 주식회사엠피케이바이오텍이 전부를 점유하며 2024.10.04. 전입한 것으로 조사됐지만, 전입일이 말소기준보다 2년 이상 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위 세부 확인은 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 954-6 인덕원성지스타위드 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 806호 |
| 소유자 | 유한회사엠피케이홀딩스 (2022.03.25. 거래가 695,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 398,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 568,150,176원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 중소기업은행·한국야스카와전기 명의 근저당과 신탁 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.03.25. 하나은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사엠피케이바이오텍 | 전부 | 2024.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.10.04.는 말소기준 2022.03.25.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 의한 매수인 승계 위험은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당관계와 명도 조건은 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 622,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 398,080,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 회차가 열릴 경우 시나리오상 318,464,000원(감정가 51%), 그다음은 254,771,200원(감정가 41%)까지 낮아집니다.
하지만 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 36% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다. 감정가는 시장가격과 동일한 개념이 아니고, 특히 공장·지식산업센터는 호별 위치, 전용면적, 업무환경, 공실·임대수요에 따라 환금성 차이가 클 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,373,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 391,706,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 398,080,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,373,120원을 제외한 391,706,880원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 268,293,120원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 경매과정에서 실제 이용상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 입지. 안양시 동안구 관양동, 지하철 4호선 평촌역 남동측 근거리에 위치하며 주변은 지식산업센터·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선 평촌역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측 중로와 북측 소로에 접하고, 토지는 공업용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반공업지역입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·대기관리권역·도시교통정비지역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,415,000원/㎡이며, 토지면적은 8,667.2㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 2회 유찰된 지식산업센터 물건인 만큼 아파트형 주거자산보다 매수층과 임대수요가 제한될 수 있어 현장 공실률·임대료·동일 건물 매매사례 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 64%라는 할인율 대신 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매사례와 현재 매물을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 주식회사엠피케이바이오텍의 실제 점유 상태와 임대차계약서, 보증금·차임, 명도 가능 시점을 확인하세요.
- 배당관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 지식산업센터 이용 적합성. 실제 업종·입주자격·관리규정·용도제한 등 사용 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 체납 관리비와 공실 유지비, 부가세·취득 관련 비용 등 실제 보유비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.03.25. 하나은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 398,080,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없기 때문에 ‘감정가 64% = 저평가’라고 결론낼 근거가 없습니다. 지식산업센터라는 용도와 유찰 이력을 함께 보면, 이 사건의 승부처는 권리보다 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래가와 임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 통과권에 가깝지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
