대구지방법원 2025타경10153. 경상북도 의성군 금성면 학미리 305에 있는 단독주택과 토지입니다. 토지는 대지 337㎡이고, 감정평가상 주건물은 단독주택, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 주건물은 목조 강판지붕 단층, 부속건물은 블록조 판넬지붕 단층 구조입니다. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광발전시설도 매각에 포함됩니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 근저당권은 없고, 최초 가압류인 2023년 4월 4일 주식회사 국민행복기금의 청구금액 15,671,594원이 말소기준권리입니다. 이후 농업협동조합중앙회와 금성농업협동조합의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 금성면 학미리 305 · 경상북도 의성군 금성면 학미4길 31 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주건물 단독주택 · 부속건물 창고 |
| 토지 | 대 337㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 목조 강판지붕 단층 주택 · 블록조 판넬지붕 단층 창고 |
| 소유자 | 한석진 (2011.10.19. 매매, 2011.10.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 32,683,400원 / 11,212,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 68,568,788원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 태양광발전시설 포함 |
① 권리 흐름 — 가압류 이후 권리는 모두 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 곧바로 단정하기보다 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다. 등기상으로는 말소기준인 국민행복기금 가압류와 그 이후 가압류·경매개시결정이 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수 권리는 없습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가의 34.3%까지 하락
감정가는 32,683,400원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 11,212,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 7,848,399원, 이후에는 5,493,879원으로 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 11,212,000원 | 10,610,184원 | 92,508,417원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 7,848,399원 | 7,307,128원 | 95,811,473원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 5,493,879원 | 4,994,989원 | 98,123,612원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 실질취득액은 최저가와 같은 11,212,000원입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 601,816원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 15,671,594원 | 10,610,184원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금업무관리기관) | 63,948,013원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 금성농업협동조합 | 23,498,994원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권액 합계는 103,118,601원이며 현재 회차 예상 배당액은 10,610,184원, 미배당액은 92,508,417원입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 의성군 금성면 학미리 소재 산마골마을 안에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지와 임야 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 337㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사되었습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립승인지역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 22,000원입니다.
- 주건물. 목조 강판지붕 단층으로 외벽은 목재사이딩과 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 장판지와 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 부속건물. 블록조 판넬지붕 단층 창고이며 벽체는 몰탈 위 페인팅 마감입니다.
- 설비. 주택에는 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 태양광발전시설도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 목조 단독주택과 블록조 창고의 지붕·외벽·누수·난방·급배수 상태를 직접 점검하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 매각이므로 위치·구조·사용 상태와 토지 경계의 일치 여부를 확인하세요.
- 태양광시설 확인. 태양광발전시설이 매각에 포함되므로 시설 상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 진입·도로 확인. 차량 접근은 가능하지만 도로접면이 세로한면(불)로 조사되었습니다. 실제 진입로의 폭과 이용 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 주변 수요와 향후 매도 가능성을 함께 검토하세요.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 상품성은 현장에서 확인”
이 물건은 말소기준 가압류 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석은 단순합니다. 감정가 32,683,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 11,212,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 농촌 단독주택과 토지는 낮아진 최저가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 목조 주택·블록조 창고·제시외 건물·태양광발전시설이 함께 매각됩니다. 입지와 도로 조건, 점유, 건물 상태, 토지 경계와 향후 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장 확인 후입니다.
