💰 245,120,000원 🛡️ 인수 0원 📉 -26.3% 🏠 실제 임차인 1명
수원지방법원 2025타경1796. 안양시 만안구 안양동 청담캐슬 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 김승찬이 2019.09.02 거래가액 336,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 274,680,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정과 신한은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 정회숙은 2019.11.22 전입했고 배당요구도 2025.11.17 접수했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1796 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6 청담캐슬 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 소유자 | 김승찬 · 2019.09.02 소유권 취득 · 거래가액 336,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 245,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 관련 청구 | 231,914,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 2026.08.20 · 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2019.06.10 부평새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.09.02 농협은행 근저당입니다. 그 이후 2025.10.31 임의경매개시결정과 2026.01.09 신한은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.11.10에는 민간임대주택등기가 존재하므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계는 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정회숙 | 미상 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
정회숙의 전입은 말소기준권리인 2019.09.02 농협은행 근저당보다 뒤인 2019.11.22입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 배당을 받지 못한 금액이 생기더라도 현재 분석에서는 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰이어도 최근 시세와 거의 붙어 있다
청담캐슬의 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 315,500,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있어 가격 판단에는 이를 우선하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 249,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 245,120,000원은 최근 12개월 평균 대비 98.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.39㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2024.09 | 51.39㎡ | 14 | 298,000,000원 |
| 2021.12 | 51.39㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2021.08 | 53.85㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.39㎡ | 1건 | 249,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 245,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,231,680원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 274,680,000원 | 240,888,320원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 43,338,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 318,018,190원 중 240,888,320원이 배당되고, 미배당액은 77,129,870원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 실제 배당에는 당해세와 임차인의 최우선변제 여부 등이 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰될수록 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 77,129,870원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 196,096,000원 | 192,550,656원 | 125,467,534원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 156,876,800원 | 153,880,525원 | 164,137,665원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 231,914,816원이 배당 시뮬레이션상 충족되지만, 3회 유찰 시에는 배당액이 192,550,656원으로 내려갑니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 유찰에 따른 채권자 미배당 증가가 곧바로 매수인 승계 부담으로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 지하3층·지상14층 건물 내 6층 603호입니다.
- 입지. 감정요항에는 관악역 남동측 인근으로 기재돼 있으며, 주위는 아파트·다세대주택·주상용건물·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 관악역이 있어 교통 접근조건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며, 북측 광로와 접하고 차량 접근도로는 북측 소로입니다. 공시지가는 3,710,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 규모·환금성. 청담캐슬은 21세대로 확인되며, 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 가격 추세는 -26.3%여서 환금성을 낙관적으로 보기 어렵습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 정회숙의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구와 실제 배당순위를 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.11.10 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 등기부와 관련 서류에서 현재 상태와 처리관계를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 중심 판단. 전체 평균 315,500,000원보다 최근 12개월 평균 249,000,000원과 최신 거래 249,000,000원을 우선 보세요.
- 면적 불일치 주의. 대상 면적 69.03㎡와 실거래 51.39㎡·53.85㎡는 일치하지 않습니다. 단순 가격 비교만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.3%입니다. 2회 유찰이라는 사실보다 최근 시장의 하락 흐름을 더 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
- 관리·점유 확인. 주거용 오피스텔인 만큼 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 메리트는 제한적”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.09.02 농협은행 근저당이 말소기준이고, 정회숙의 2019.11.22 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 감정가 383,000,000원에서 2회 유찰돼 245,120,000원까지 내려왔지만, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 249,000,000원의 98.4%입니다. 최근 시장 추세도 -26.3%이고, 실거래 면적과 대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 높은 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 현재 회차의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’가 아니라 ‘최근 실제 시장가격보다 충분히 낮은가’입니다.
