춘천지방법원 2025타경1137. 평창군 대관령면 용산리의 2층 201호 연립주택입니다. 현 소유자 임민기는 2023년 7월 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 9월 국민은행이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 케이비국민카드 가압류 17,262,937원, 우리카드 가압류 8,214,561원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 대림산업주식회사 명의 전세권이 존재했지만, 전세금 500,000,000원의 전세권은 2015년 말소됐고 뒤이어 설정된 전세금 70,000,000원의 전세권도 2017년 해지·말소됐습니다. 현재 매각물건명세서에는 인수할 권리가 없고 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 394-1 연립주택 2층 201호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 큰터길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 임민기 (2023.07.11 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 119,892,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·매수인 승계 문제는 발생하지 않습니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리도 없으며 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.09.12 국민은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 경매의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 얼마에 거래되는가와 비교해야 판단할 수 있습니다.
이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 78,400,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 특히 알펜힐빌리지A동은 19세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 물건 역시 이미 2회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인폭 자체를 가격 가점으로 해석하기보다는 실제 매매 가능 가격과 환금성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,262,937원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,214,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구액 157,477,498원 가운데 76,588,800원이 배당되고, 미배당은 80,888,698원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 용산보건진료소 서측 인접에 위치하며, 대형리조트 주변으로 근린생활시설·숙박시설·단독주택·농경지 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물의 2층 201호로, 현재 연립주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 확인. 알펜힐빌리지A동은 19세대 규모이고 준공일은 2012.08.17입니다. 최근 실거래 비교가격 없이 경매 최저가만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 재확인. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 실거래 확인. 최저가 78,400,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 연립주택의 실제 거래가격과 매물가격을 확인하세요.
- 3·4회 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 낮아지지만, 그 자체가 시세 대비 저가임을 뜻하지는 않습니다.
- 점유·인도 상태. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 공동주택 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 현장에서 확인하세요.
- 현장성. 대형리조트 주변의 숙박시설·단독주택·농경지가 혼재한 농촌지대이므로 상시거주·세컨드하우스·임대수요 등 실제 수요층을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 78,400,000원이 감정가 160,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 19세대 규모의 연립주택이며 직접 비교할 실거래 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 현지 시장가격과 환금성을 얼마만큼 정확하게 확인하느냐에 있습니다.
