수원지방법원 2025타경100972. 군포시 당동 더원이숲라인 5층 501호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 219,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,160,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 권영만은 2020.05.29 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2022.03.30 안산세무서장 명의의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 의왕시·국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 그러나 이 사건의 실질적인 난도는 후순위 압류가 아니라 임차권자 여광수의 대항력 여부입니다. 임차권등기에는 점유개시일 2020.05.29, 임차보증금 210,000,000원이 기재돼 있지만 주민등록일자는 “없음”으로 기재돼 있어 선순위 대항력을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 746-7 더원이숲라인 5층 501호 · 도로명 경기도 군포시 군포로 559 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방 2 · W/C · 거실 · 주방 · 현관 · 지상16층 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.02.12 |
| 소유자 | 권영만 (2020.05.29 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 140,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여광수 / 210,142,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차권 확인이 먼저
2022.03.30 압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후의 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원과 세금 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 다만 임차권자 여광수는 점유개시일이 2020.05.29로 말소기준보다 앞섭니다. 주민등록일자가 확인되지 않으므로 “대항력 없음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 점유개시 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 여광수 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2020.05.29 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
여광수는 임차권등기권자이면서 이 경매의 신청채권자이기도 합니다. 자료에도 동일인이 등기부상 권리자와 관계인으로 나타나 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다. 반대로 동일인이라는 사실만으로 임차관계가 무효라고 단정할 수도 없습니다. 임대차계약서, 주민등록초본, 배당요구 내용과 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.40억은 싸지만, 조건부 실질취득은 다르다
더원이숲라인의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 213,750,000원이지만 2022년의 235,000,000원· 240,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래는 2026.05 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -20.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.51㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2024.09 | 46.51㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 46.51㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 46.51㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 140,160,000원만 보면 최근 12개월 평균 180,000,000원의 77.9%입니다. 하지만 선순위 대항력이 확인돼 보증금 미배당분을 인수한다면 실질취득은 약 210,000,000원으로 바뀌어 최근 시세의 약 116.7%가 됩니다. 따라서 이 사건은 임차권 확인 전에는 “시세보다 싸다”라고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,762,240원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 137,397,760원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 여광수 | 210,142,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 총 채권액 2,281,142,900원 중 137,397,760원이 배당되고, 미배당 2,143,745,140원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 임차인의 선순위 대항력 여부에 따라 실제 배당·인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 2,143,745,140원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 112,128,000원 | 109,758,208원 | 2,171,384,692원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 89,702,400원 | 87,687,757원 | 2,193,455,143원 | 0원 |
표만 보면 유찰될수록 매입가격이 내려갑니다. 그러나 임차권자에게 선순위 대항력이 있다면 이야기가 달라집니다. 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 실질취득액이 대체로 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 유찰 횟수만 늘었다고 실질가격이 싸지는 구조가 아닐 가능성을 반드시 열어둬야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포역(지하철 1호선) 북서측 인근이며, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장, 남동측 인근에 군포역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상16층, 사용승인 2020.02.12. 도시가스 개별난방·승강기·기계식주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)이며 동측 약 35m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,593,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이고 확인 실거래가 4건으로 적습니다. 최근 실거래는 180,000,000원이며 최근 추세는 -20.0%입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주민등록일자 확인. 여광수의 주민등록초본과 전입·전출 이력을 확인해 2022.03.30 말소기준보다 앞선 대항력이 있었는지 확정해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 2020.04.01 및 2022.05.16 임대차계약, 2020.04.28 및 2025.03.24 확정일자 기재 내용과 실제 임대차관계를 확인하세요.
- 신청채권자와 임차권자 동일인 확인. 여광수가 임차권자이면서 경매 신청채권자이므로 관계와 채권 발생원인을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준 이원화. 대항력 부정이 확인되면 최저가 140,160,000원을 최근 시세 180,000,000원과 비교하되, 대항력이 성립하면 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 213,750,000원보다 최신 거래 180,000,000원과 최근 -20.0% 추세를 우선해 상한가를 잡아야 합니다.
맺으며 — “1.40억 경매”가 아니라 “대항력 확인 전 2.10억 가능성”
표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 219,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 140,160,000원까지 내려왔고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 임차권자 여광수의 보증금은 210,000,000원이고 점유개시는 말소기준보다 앞선 2020.05.29입니다. 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
따라서 이 사건은 권리확인 전후의 결론이 완전히 갈립니다. 대항력이 없고 인수 0원이 확정되면 1.40억의 가격은 최근 시세 대비 할인 구간입니다. 반대로 선순위 대항력이 성립하면 미배당 보증금 인수로 실질취득이 약 210,000,000원에 이를 수 있어, 최근 시세 180,000,000원을 넘어섭니다. 여기에 최근 시세가 -20.0% 하락했고 소규모 오피스텔의 거래표본도 적습니다. 현재 단계의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인의 주민등록·대항력 확정입니다.
