춘천지방법원 2025타경30541. 정선군 남면 무릉리 소재 물건으로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고 토지가 함께 매각됩니다. 목록 토지는 294.0㎡이며 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다. 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 박미란이며, 주식회사케이비손해보험이 청구액 9,068,807원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 2011.07.25 설정됐던 예미농업협동조합의 13,000,000원 근저당은 2022.06.08 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.08.06 강제경매개시결정입니다. 다만 이 사건에서 더 중요한 것은 등기보다 점유자 김학완의 임차관계입니다. 김학완은 2023.12.12 전입해 기준등기보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30541 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 569-1 · 지장천로 197-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 |
| 토지 | 294.0㎡ · 공부상 전 / 현황 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 박미란 |
| 감정가 / 최저가 | 60,366,000원 / 29,579,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비손해보험 / 9,068,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2011.07.25 예미농업협동조합 근저당은 2022.06.08 해지로 이미 말소됐습니다. 박미란은 2022.06.07 소유권을 취득했고, 2025.08.06 주식회사케이비손해보험의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 명세서의 ‘인수권리 없음’만으로 끝내면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학완 | 2023.12.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
집행관 현황조사에 따르면 김학완은 채무자 겸 소유자 박미란의 시동생입니다. 가족관계가 확인됐다는 사실만으로 임대차관계나 보증금이 없다고 볼 수는 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있지만, 김학완의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수금액은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,579,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 932,422원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사케이비손해보험 | 9,068,807원 | 9,068,807원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,577,771원 |
현재 배당계산에서는 신청채권자 청구액 9,068,807원이 전액 배당되고 19,577,771원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값이며, 김학완의 보증금과 배당관계가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 29,579,000원 | 9,068,807원 | 19,577,771원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,705,300원 | 9,068,807원 | 10,863,798원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,493,710원 | 9,068,807원 | 4,764,016원 |
신청채권자의 청구액은 제시된 모든 시나리오에서 전액 배당됩니다. 그러나 낙찰가가 더 내려간다고 해서 임차인 위험까지 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 김학완에게 매수인이 인수해야 할 미배당 보증금이 존재한다면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액의 상대적 영향은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 공부와 현황 차이를 확인해야 한다
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 기와지붕 단층 건물이며, 기본적인 급·배수설비·위생설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 294.0㎡, 공부상 지목은 전이지만 현황은 대로 이용 중입니다. 취득 시 농지취득자격증명은 불필요합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 소재지 차이. 목록1의 공부상 소재지는 무릉리 569-1, 527-9 지상이지만 현황은 569-1, 569-7 지상에 소재합니다.
- 도로. 목록2 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정선무릉주공아파트 북동측 인근으로, 주변은 아파트·구옥·주거나지 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 일반 차량 접근이 가능하나 버스노선과 운행빈도 등 대중교통 사정은 다소 불편한 정도입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 폐광지역진흥지구, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 관련 제한이 있습니다.
- 토지 특성. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 140,300원/㎡입니다.
- 시세. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 적정 응찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김학완 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수해야 할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 현황 소재지 확인. 공부상 569-1, 527-9와 현황 569-1, 569-7의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·상태·사용관계를 확인해야 합니다.
- 도로와 접근성 확인. 약 2미터 내외 도로 연결 상태와 차량 진입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 유사 주택·토지의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
감정가 60,366,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 29,579,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체보다 김학완의 대항력과 미상 보증금이 먼저입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 얼마나 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 임차보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득가 역시 미확정입니다. 이 물건의 판단 순서는 ‘유찰률 확인 → 입찰’이 아니라 임차보증금 확인 → 실질취득가 계산 → 현황·시세 대조입니다.
