부동산강제경매 (토지)

부동산강제경매

2025타경30541 · 영월지원 · 토지
시멘트블록조 기와지붕 단층 주택 59.71㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

42,256,000원 4,225만 감정가 60,366,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

영월지원 10:00

입찰 보증금

422만원

최저가의 10% · 4,225,600원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 6,036만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 대항력 임차인 보증금 미상 리스크를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 42,256,000원(감정가 대비 70%) · 1회 유찰 진행
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 4,225,600원
리스크 김학완 전입 2023.12.12 · 말소기준 이전 대항력 가능, 보증금 미상

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 떨어진 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 점유자 김학완은 전입일이 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 판단되며, 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

60,366,000원

42,256,000원 · 1회 유찰

실질취득

보증금 확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

매수인 인수

미확정

임차보증금 범위 확인 필요

핵심지표

C등급

권리+점유 리스크

춘천지방법원 2025타경30541. 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 569-1 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 근저당은 이미 말소된 상태이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사상 점유자 김학완이 존재하며 2023.12.12 전입으로 말소기준권리 이전 대항력 있는 임차인으로 판단되어, 낙찰가만 보고 투자 판단하면 안 되는 물건입니다.

물건 개요

사건번호	춘천지방법원 2025타경30541 (강제경매)
소재지	강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 569-1, 527-9
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중
소유자	박미란
감정가 / 최저가	60,366,000원 / 42,256,000원
신청채권자 / 청구	주식회사케이비손해보험 / 9,068,807원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 정리되지만 점유 확인 필요

⚠️ 임차인 핵심 김학완은 2023.12.12 전입했고, 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있음으로 판단됩니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수금액은 매각 전 반드시 확인해야 합니다.

임차인	대항력	우선변제	승계
김학완	有 전입 2023.12.12	확인 필요	가능성 있음 보증금 미상

② 예상배당표 (매각가 42,256,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,160,608원
강제경매개시결정 · KB손해보험	9,068,807원	9,068,807원
잔여 · 소유자 교부	-	32,026,585원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 가격

현재 최저가는 42,256,000원이며 임차보증금 인수 여부에 따라 실질 취득금액은 달라질 수 있습니다.

③ 입찰 판단

✅ 권리 관점 기존 근저당권은 등기상 말소되었고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수 권리는 확인되지 않습니다.

⛔ 점유 관점 대항력 있는 임차인 김학완의 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 가능성이 존재하면 실질 취득가는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 정선군 남면 무릉리 소재 정선무릉주공아파트 북동측 인근 기존주택지대입니다.
교통. 일반 차량 접근은 가능하나 버스노선 및 운행빈도 등 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
토지. 토지면적 294.0㎡, 제2종일반주거지역이며 폐광지역진흥지구 등이 포함됩니다.
환금성. 정선 지역 특성상 수도권 물건 대비 매수층이 제한될 수 있어 가격과 점유 리스크를 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차보증금 확인. 김학완의 보증금과 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가 42,256,000원만 기준으로 판단하지 말고 인수 가능 보증금을 포함해 계산해야 합니다.
현황 확인. 제시외 건물 포함 및 공부상 지목과 현황 차이를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 점유가 먼저다”

이 물건은 1회 유찰로 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 경매 투자에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 등기는 정리되지만, 점유 리스크가 남은 물건입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 대항력 임차인 확인이 먼저다 — 정선 무릉리 569-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 정리되지만 점유 확인 필요

② 예상배당표 (매각가 42,256,000원 가정)

③ 입찰 판단

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 점유가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	6,036만원
2	2026-08-25	대기	4,225만원