대구지방법원 2025타경10199. 경상북도 의성군 봉양면 길천리의 기타 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 말소기준은 2010년 8월 5일 설정된 의성농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 429,000,000원입니다. 이후 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸하고, 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수 권리는 0원으로 분석됩니다.
권리관계보다 중요한 것은 매각 대상의 구성과 상태입니다. 이 사건은 일괄매각으로 제시외 건물, 기계기구목록, 토지 위 수목과 구축물이 포함됩니다. 목록 2번 주건물의 1·2층은 벽체 일부가 파손됐고, 기계기구는 장기간 가동이 중단돼 실제 가동 여부 확인이 필요합니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 이러한 개별 상태와 활용 가능성을 보수적으로 검토해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 봉양면 길천리 1063 · 등기 건물 소재지 길천리 1063-1, 길천2길 20-25 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 전창고 |
| 토지 정보 | 1,992㎡ · 잡종지 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이대식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 537,868,450원 / 184,490,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의성농업협동조합 / 358,659,683원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구목록 포함 · 수목 및 구축물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 명확, 인수 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제가 없으므로 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 2010년 8월 5일 의성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 6월 11일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012년 설정된 이계분 명의 근저당권과 장강익에게 이전된 일부 권리는 2019년 8월 28일 이미 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 34.3%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 184,490,000원으로 감정가 537,868,450원의 34.3%입니다. 등기상 인수액이 없어 실질취득액도 부대비용을 제외하면 최저가와 같은 184,490,000원입니다. 다만 동일 물건군의 실거래 비교 대신, 회차별 가격과 건물·기계기구 상태를 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 184,490,000원 | 181,107,140원 | 247,892,860원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 129,142,999원 | 126,534,997원 | 302,465,003원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 90,400,099원 | 88,372,897원 | 340,627,103원 |
추가 유찰 시 가격은 129,142,999원과 90,400,099원으로 낮아지지만, 채권자의 미배당액만 늘어나고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 낙찰가가 낮아진다고 해서 벽체 복구, 기계기구 점검, 활용 가능성 같은 물건 자체의 위험까지 줄어드는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,382,860원 |
| 1. 근저당 · 의성농업협동조합 | 429,000,000원 | 181,107,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 의성농업협동조합 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당권 미배당액은 247,892,860원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물·기계기구 메모
- 토지. 면적 1,992㎡, 지목 잡종지, 토지이용상황 전창고입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되며 농업진흥구역·생산관리지역·농림지역과 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 15,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 목록 2번 주건물 1·2층의 벽체 일부가 파손됐습니다.
- 기계기구. 장기간 가동이 중단된 상태로 실제 가동 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구목록, 목록 1·4 지상의 수목 및 구축물이 포함됩니다.
- 건축물대장. 목록 3번 비동·디동호는 일반건축물대장이 분리 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계기구·수목·구축물이 모두 일괄매각 대상에 포함되는지 현황과 목록을 대조하세요.
- 벽체 파손 확인. 목록 2번 주건물 1·2층 벽체의 파손 위치와 범위, 사용 가능 상태를 직접 확인하세요.
- 기계기구 작동 점검. 장기간 가동 중단된 기계기구의 존재, 훼손 여부와 실제 가동 가능성을 확인하세요.
- 토지 이용 검토. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 인접 용도지역과 도로접면 세로한면(불)이 향후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 현장 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 여부를 단정하지 말고, 복구비와 설비 활용 가능성을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 2010년 8월 5일 의성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 184,490,000원도 감정가의 34.3%까지 내려와 있습니다.
그러나 세 차례 유찰된 기타 건물·토지 일괄매각이라는 점, 주건물 1·2층 벽체 일부 파손, 장기간 가동 중단된 기계기구, 제시외 건물과 수목·구축물 포함이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리분석이 아니라 현장 상태와 실제 활용가치 검증입니다. 권리는 통과, 가격과 상태는 보수적으로 확인. 감정가 할인율보다 복구·설비·이용 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
