수원지방법원 안양지원 2025타경101395. 이번 물건은 경기도 안양시 동안구 평촌동 더넥스트평촌 2층 202호입니다. 사건상 용도 분류는 대지로 표시되어 있으나, 등기상 대상은 집합건물이며 공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원), 감정평가 당시 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 아파트나 일반 주거시설로 평가해서는 안 되는 물건입니다.

경매가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 1,600,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 819,200,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 감정가와 실제 거래 가능한 시장가격은 다릅니다. 더욱이 상업용 집합건물은 실제 사용 가능 용도, 임대차, 점유관계, 수익성 및 재매각 가능성에 따라 가치가 달라집니다. 이 사건에서는 특히 선순위 근저당권의 이력과 압류채권의 배당관계를 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 근저당 이력

권리계산상 말소기준은 2024.11.22 접수된 을구 4번 이복만 근저당권입니다. 채권최고액은 580,000,000원이며, 이후 설정된 한송기건주식회사 근저당권과 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2024.10.25 설정된 안재남의 근저당권 120,000,000원은 2024.11.18 말소등기가 기재돼 있습니다. 반면 이복만의 근저당권은 현재 배당계산상 선순위로, 한송기건주식회사의 근저당권은 후순위로 반영돼 있습니다.

② 임대차·점유 — 신고가 없다고 공실은 아니다

확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 내부조사도 거주인의 폐문부재로 인해 외부관찰 및 탐문 등에 의존했습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 영업 임차인인지, 현재 사무실 이용자가 누구인지는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 51.2%와 시세는 다르다

이번 물건은 3회 유찰 상태로 감정가의 51.2%가 최저매각가격입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 819,200,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

향후 유찰 회차는 가격별 가정이며 실제 매각기일이나 최저가격 확정을 의미하지 않습니다. 미배당 금액은 현재의 권리 및 집행비용 가정에 따른 계산으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 819,200,000원 가정)

집행비용은 약 1.3% 추정값입니다. 채권배당은 채권최고액 기준의 가상 계산으로, 당해세·기타 우선배당 채권이 미반영돼 있습니다. 특히 을구 1번 근저당권의 존속 여부와 실제 배당순위가 확정되지 않았으므로 위 금액은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 안양시 동안구 평촌동 나눔초등학교 북동측에 위치합니다. 주위에는 대단위 아파트단지, 공원, 학교 및 근린생활시설이 분포하며 주변 환경은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 노선버스정류장과 수도권 지하철 4호선 인덕원역이 가까운 거리에 있어 교통상황은 대체로 양호합니다.
• 건물. 2024.10.10 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물의 2층 202호입니다. 급배수·도시가스·화재 및 경보설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만 감정 당시 사무실 등으로 이용 중입니다. 실제 이용형태와 허가상 용도의 적합성, 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로. 동측 약 12m, 북측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지는 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지 관련 공시지가 자료는 5,261,000원/㎡입니다.
• 기타. 위반건축물 사항은 보고되지 않았으며 공부와의 차이는 해당 사항이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부 이용상태는 외부관찰 및 탐문에 기초하므로 실제 현황 확인이 필요합니다.
• 환금성. 교통 및 주변 환경은 긍정적이나, 개별 근린생활시설 호실의 실제 매매수요와 임대수익은 확인되지 않았습니다. 3회 유찰 상태를 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 근저당 재확인. 든솔신용협동조합 근저당권의 설정·변경· 이전 및 실제 말소 여부를 최신 등기사항증명서에서 확인하세요. 을구 4번을 기준으로 한 배당순위의 적정성을 먼저 검증해야 합니다.
• 국세·지방세 채권. 동안양세무서, 안양시, 경기도 및 국민건강보험공단의 압류 원인과 채권액을 조사하고, 당해세 및 우선배당 여부를 확인하세요.
• 실제 점유자. 현재 사무실 이용자의 신원, 사용권원, 사업자등록 및 임대차계약 유무를 확인하세요. 임대관계가 미상이므로 보증금 승계 가능성을 단정하지 마세요.
• 용도 적합성. 공부상 의원 용도와 현 사무실 이용의 차이를 확인하고, 낙찰 후 사용할 목적에 맞는 건축물 용도 및 인허가 가능 여부를 검토하세요.
• 시장가격 조사. 인근 근린생활시설의 최근 실거래가격, 실제 임대료·공실 가능성 및 처분 소요기간을 조사한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 819,200,000원, 4회 유찰 시 655,360,000원, 5회 유찰 시 524,288,000원이라는 가격 가정을 비교하되, 단순한 가격 하락을 수익성 개선과 동일시하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유 상태와 인도 가능성, 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인하고 추가 부담을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “51.2%에 산다고 48.8% 싸게 사는 것은 아니다”

더넥스트평촌 202호의 가장 강렬한 숫자는 감정가 1,600,000,000원 대비 최저가 819,200,000원입니다. 하지만 이 할인폭은 감정가에 대한 것이지 검증된 시장가격에 대한 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없는 상황에서 이를 저가 매수 기회로 단정할 수 없습니다.

현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 선행 근저당권의 실제 말소 여부, 신청채권자의 배당 0원, 국세·지방세 압류 및 임대관계 미상이라는 확인사항이 남아 있습니다. 게다가 실제 이용은 사무실이고 공부상 용도는 의원으로, 활용 목적과 법적 이용 가능성도 검증해야 합니다.

결론은 가격보다 검증이 먼저입니다. 입지와 감정가 대비 낙폭만으로 접근하기보다는 권리순위의 모순을 해소하고 실제 점유·시장가격·환금성을 확인한 다음 응찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다. 현 단계의 종합 판단은 주의·보류입니다.