춘천지방법원 2025타경30557. 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49의 위블리스 제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사위블리스이고, 현재 최저매각가는 1,676,780,000원으로 감정가 3,422,000,000원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐고 매각기일은 2026.09.29입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 임차인도 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 완성 아파트와 다릅니다. 감정평가와 매각물건명세서에 따르면 여러 세대가 신축공사 중 중단돼 방치되어 있고, 건물 전체에는 엘리베이터가 설치되지 않았으며, 일부는 사용승인 이전 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30557 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49 위블리스 제1동 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층건 · 제1층 제101호 외 18세대 |
| 토지 | 1,055㎡ · 지목 전 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사위블리스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,422,000,000원 / 1,676,780,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,548,278,250원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수금액은 0원
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권 역시 모두 해당사항 없습니다. 제공된 말소기준권리는 2024.12.03 접수된 권수빈 가압류 130,000,000원이며, 이후 영포새마을금고의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 물건 상태 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정평가상 기호(2,6~20)는 아파트 신축공사 중 중단되어 방치된 상태이고, 기호(3,4)는 아파트로 이용 예정, 기호(5)는 아파트로 이용 중이며 유치권자가 점유 중이라고 기재되어 있습니다. 내부마감 공사는 기호(2,6~20)에서 진행 중 중단되었고, 기호(3~5)는 위생설비와 난방설비 등이 되어 있습니다.
목록2 및 6~20은 내부공사와 일부 외부공사가 시공 중인 상태이고 건물 전체에 엘리베이터가 설치되지 않았습니다. 반면 목록3·4·5는 내부공사가 완료된 것으로 보인다는 기재가 있습니다. 따라서 동일 건물 안에서도 완성도와 사용상태가 서로 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,676,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,167,800원 |
| 1. 가압류 · 권수빈 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 영포새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,527,612,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,930,000,000원 중 1,657,612,200원이 배당되고 272,387,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,676,780,000원 | 49% | 272,387,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,173,746,000원 | 34% | 770,391,460원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 821,622,200원 | 24% | 1,118,994,022원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시 34%, 24% 수준의 시나리오가 제시됩니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 미완성 공사와 사용승인 문제가 함께 걸려 있어, 단순한 감정가 할인율보다 정상 사용 가능 여부와 추가 공사·인허가 조건이 실질 가치에 더 직접적인 변수입니다.
⑤ 토지·입지 및 이용상태
- 주위환경. 송계교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 학교 등이 소재하는 성숙 중인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며 대중교통 이용여건은 버스정류장 거리와 운행 빈도 등을 기준으로 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 면적은 1,055㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 건축 중인 아파트 부지입니다. 매각 시 농지취득자격증명은 제출 불요입니다.
- 대지권 전제. 목록1 감정평가액은 집합건물 대지권의 목적인 토지로 목록2~20에 포함해 평가됐고, 목록2~20은 향후 토지의 소유권·대지권이 정상적으로 전유부분 소유자에게 이전될 것을 전제로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능 여부. 채무자의 일조권 위반 주장과 실제 인허가 상태를 관할 행정기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공정률·추가공사. 약 90%에서 중단된 부분의 실제 잔여 공사 범위와 비용을 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 구조 안정성. 장기간 공사가 중단된 건물인 만큼 매각물건명세서가 요구한 건물 구조 안정성 확인이 중요합니다.
- 엘리베이터. 건물 전체에 엘리베이터가 설치되지 않은 상태가 명시되어 있습니다.
- 유치권자 점유. 감정평가상 기호(5)는 유치권자가 점유 중인 것으로 기재되어 있어 점유의 성격과 실제 주장 내용을 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 이전. 감정가는 향후 토지 소유권·대지권이 정상적으로 전유부분 소유자에게 이전될 것을 전제로 산정된 점을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 임차인 0명, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리 부담은 단순합니다. 그러나 물건 자체는 일반적인 완성 아파트 경매와 전혀 다른 상태입니다. 공정율 약 90%에서 중단된 세대가 다수이고, 엘리베이터가 설치되지 않았으며, 사용승인 이전 상태인 데다 채무자는 일조권 위반으로 사용승인을 받지 못한다고 주장하고 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 1,676,780,000원이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 인허가 문제를 실제로 해소할 수 있는지, 공사를 완성할 수 있는지, 대지권이 정상 이전될 수 있는지를 입찰 전에 얼마나 명확히 검증하느냐에 있습니다.
