춘천지방법원 2025타경30557. 정선군 임계면 봉산리 240-49에 있는 위블리스 제1동과 토지가 일괄매각 대상입니다. 등기상 말소기준은 2024년 12월 3일 권수빈의 가압류 130,000,000원이고, 이후 2025년 3월 6일 영포새마을금고의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권과 2025년 8월 20일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 ‘등기상 인수 0원’과 ‘입찰 리스크가 낮다’는 같은 말이 아닙니다. 감정평가 내용상 목록2 및 6~20은 내부마감 공사가 진행되다 중단돼 방치된 상태이고, 목록3·4는 아파트로 이용 예정, 목록5는 아파트로 이용 중이면서 유치권자 점유중입니다. 전체는 사용승인 이전 상태이며, 채무자는 일조권에 위배되는 불법 건축물이어서 사용승인을 받지 못한다고 주장하고 있습니다. 인허가 사항·공정률·건물 구조 안정성을 입찰자가 직접 확인해야 한다는 비고도 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30557 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49 위블리스 제1동 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 7층 건물 · 제101호 외 18세대 |
| 토지 | 1,055.0㎡ · 지목 전 · 현황 건축 중인 아파트 부지 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 주식회사위블리스 |
| 감정가 / 최저가 | 3,422,000,000원 / 2,395,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영포새마을금고 / 1,548,278,250원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 승계는 0원
말소기준은 2024.12.03 권수빈의 가압류 130,000,000원입니다. 2025.03.06 영포새마을금고의 근저당권은 채권최고액 1,800,000,000원으로 설정돼 있고, 2025.08.20 같은 영포새마을금고가 임의경매개시결정을 받았습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다.
② 공사·사용승인 — 이 물건의 진짜 핵심
목록2 및 6~20은 내부공사와 일부 외부공사가 시공 중인 상태이고, 신축 공정률은 약 90%에서 중단돼 방치돼 있습니다. 목록3·4·5는 내부공사가 완료된 것으로 보이나, 건물 전체에는 엘리베이터가 설치되지 않았습니다. 목록3~5에는 위생설비와 난방설비 등이 설치돼 있지만 목록2 및 6~20은 내부마감 공사가 중단된 상태입니다.
더 큰 문제는 사용승인 이전이라는 점입니다. 채무자는 일조권에 위배되는 불법 건축물이어서 사용승인을 받지 못한다고 주장하고 있으며, 매각 비고에서도 본건의 인허가 사항, 공정률, 건물 구조의 안정성 등을 입찰자가 확인하도록 명시하고 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라고 해도, 남은 공사·인허가 문제를 확인하기 전에는 할인율 자체를 투자 메리트로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,395,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,354,000원 |
| 1. 가압류 · 권수빈 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 영포새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,046,000원 |
현재 회차 매각가 2,395,400,000원 기준으로 채권자 청구액 1,930,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 439,046,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
회차가 더 내려가면 상황이 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 1,676,780,000원에서 채권 미배당이 272,387,800원, 3회 유찰 시 매각가 1,173,746,000원에서 미배당이 770,391,460원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정선군 임계면 봉산리 소재 송계교 남서측 인근으로, 주변에 공동주택과 학교 등이 있는 성숙 중인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하며, 버스정류장과 거리·운행 빈도를 기준으로 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 1,055.0㎡의 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 건축 중인 아파트 부지이며, 매각 시 농지취득자격증명 제출은 불요합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고, 소로2류·중로2류에 접하며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 90,400원/㎡입니다.
- 환금성. 일반적인 사용승인 완료 아파트와 달리 공사·인허가·대지권 확인이 필요한 물건이므로 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성. 현재 사용승인 이전 상태이고, 채무자는 일조권 위배를 이유로 사용승인을 받지 못한다고 주장합니다. 관할 행정기관의 인허가 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 남은 공사. 공정률 약 90%라는 숫자와 실제 준공까지 필요한 공사의 범위는 다를 수 있습니다. 목록2 및 6~20의 내부마감·외부공사 상태와 엘리베이터 미설치 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 이전. 감정가는 토지 소유권·대지권이 전유부분 소유자에게 정상 이전되는 것을 전제로 합니다. 이전 가능성, 절차와 선행조건을 확인해야 합니다.
- 유치권자 점유. 목록5는 유치권자 점유중으로 조사됐습니다. 점유자와 주장 내용, 실제 공사대금 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 구조 안정성. 매각 비고가 인허가 사항·공정률·건물 구조 안정성 확인을 직접 요구하고 있습니다. 공사 중단 기간과 현 상태를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 가압류, 후순위 근저당, 경매개시결정의 소멸 여부와 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 준공 가능성이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 2024.12.03 가압류가 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 공정률 약 90%에서 공사가 중단됐고, 사용승인 이전이며, 엘리베이터도 설치되지 않았습니다. 채무자는 일조권 문제로 사용승인을 받지 못한다고 주장하고 있고, 감정가 자체도 향후 토지 소유권·대지권의 정상 이전을 전제로 산정됐습니다. 여기에 목록5 유치권자 점유까지 있습니다.
따라서 최저가 2,395,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 이 물건의 순서는 가격 검토보다 사용승인 가능성 → 잔여공사 → 대지권 이전 → 점유·유치권 확인이 먼저입니다. 등기상 권리는 정리 가능하지만, 사업 완결성이 확인되지 않은 상태에서는 환금성과 추가 투입 위험이 훨씬 큽니다. 권리 인수는 0원, 그러나 완공·인허가 리스크는 매우 큼. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
