수원지방법원 2025타경101434. 안양동 행복팰리스 13층 1303호입니다. 사건의 핵심은 단순한 “64% 할인”이 아닙니다. 임차권자 이호형의 전입신고와 확정일자는 모두 2020.06.04로, 말소기준인 2021.03.15 국세 압류보다 빠릅니다. 보증금은 313,000,000원이고 배당요구도 있어 원래 구조라면 매각대금에서 배당받지 못한 부분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 213,120,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 3,783,680원을 먼저 제하고 임차인에게 209,336,320원이 배당되어, 데이터상 미배당 보증금은 103,663,680원입니다. 이를 그대로 인수한다고 계산하면 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 316,783,680원입니다. 다만 이 사건에는 이 계산을 뒤집는 핵심 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 395-13 행복팰리스 13층 1303호 |
| 용도 / 현황 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층 1303호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 213,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 313,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 승부처다
실제 임차인은 이호형 1명으로 확인됩니다. 을구 1-3은 새로운 별도 임차인이 아니라 기존 을구 1번 임차권의 계약일자를 정정한 등기입니다. 임차권자의 전입일과 확정일자는 모두 2020.06.04, 점유개시일은 2020.06.19이며 보증금은 313,000,000원입니다. 따라서 2021.03.15 압류보다 선순위인 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호형 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.04 | 2020.06.04 | 313,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 적용 인수 0 |
2021.03.15 국세 압류가 말소기준권리이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 추가 압류, 안양시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있지만, 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 그 부족분을 이유로 매수인에게 잔존 임차보증금을 청구하지 않는 구조입니다.
② 가격 비교 — 64%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
감정가는 333,000,000원, 현재 최저가는 213,120,000원으로 감정가의 64%입니다. 확약을 적용하면 실질취득도 213,120,000원입니다. 데이터상 행복팰리스의 실거래 표본은 1건이며 거래가는 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 82.45㎡ | 8 | 300,000,000원 |
데이터상 최근12개월 평균금액도 300,000,000원으로 집계돼 있고 현재 최저가 대비 비율은 71.0%입니다. 다만 대상 면적은 66.67㎡인데 실거래 표본은 82.45㎡로 면적이 일치하지 않고, 표본도 1건뿐입니다. 따라서 300,000,000원을 대상 호실의 확정 시세처럼 보기는 어렵습니다. 가격 할인 폭은 참고할 수 있지만, 실제 입찰가는 별도의 동일·유사 면적 최신 거래 확인이 필요한 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,783,680원 |
| 1. 임차인 이호형 보증금 | 313,000,000원 | 209,336,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 313,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차보증금 부족분은 103,663,680원입니다. 다만 2026.05.26.자 확약서에 따라 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있어, 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 213,120,000원 | 103,663,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 170,496,000원 | 145,690,944원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 136,396,800원 | 179,312,755원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 따라서 향후 추가 유찰이 있더라도 핵심은 할인율 자체보다 확약이 해당 매각에서도 그대로 적용되는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 공부상 공동주택(연립주택)이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 입지. 안양초등학교 남동측 인근으로 아파트·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 약 6m 및 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물규모. 행복팰리스는 16세대이며 사용승인일은 2019.04.11입니다.
- 가격자료. 실거래 표본은 1건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않아 환금성·적정가 판단에 추가 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본 매각조건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 주택임차권의 승계인으로 확약을 제출한 사실과 그 적용 범위를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재검증. 300,000,000원 거래는 82.45㎡·8층 1건으로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 당시 공실로 조사됐으나 입찰 전 실제 점유상태와 출입·명도 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 컸지만, 확약이 구조를 바꿨다”
이 사건을 최저가 213,120,000원, 감정가의 64%라는 숫자만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이호형은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인이고 보증금도 313,000,000원입니다. 일반 배당계산만 적용하면 현재 회차에서 103,663,680원의 인수위험이 남습니다.
그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.26.자 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 매각조건대로 유효하면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 213,120,000원입니다. 다만 가격자료는 면적이 다른 실거래 1건에 의존하므로, 권리상 핵심은 확약 확인, 가격상 핵심은 시세 재검증입니다.
