부동산강제경매

2025타경101468 · 안양지원 · 단독주택
102.9㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

92,908,000원 9,290만 감정가 116,135,180원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

안양지원 10:00

입찰 보증금

929만원

최저가의 10% · 9,290,800원

감정가 대비

▼ 20.0% 싸게 매수

감정가 1.16억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차인 인수 가능성을 먼저 확인해야 하는 단독주택 경매

가격 최저가 92908000원이나 실질취득은 대항력 임차인 보증금 기준으로 재검토 필요
권리 곽현정 임차권등기 및 김승완 대항력 가능성 존재
주의 미상 보증금 확인 전 입찰가 판단 금지

한 줄 평 감정가 대비 80%까지 내려온 매각가지만, 대항력 있는 임차인 2명 중 1명은 보증금 미상입니다. 확인되지 않은 보증금이 남아 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 곽현정 임차인은 보증금 90,000,000원과 우선변제권이 확인되며, 낙찰가가 낮아질수록 실질취득금액은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.

감정가 / 최저가

116,135,180원 / 92,908,000원

1회 유찰 · 80%

실질취득 주의

보증금 90,000,000원

곽현정 임차인 기준

미상 임차 리스크

1명

보증금 확인 필요

핵심지표

대항력 有

임차인 인수 가능성

수원지방법원 2025타경101468. 군포시 당동 소재 단독주택과 토지 물건입니다. 등기상 주요 위험은 소유자 지분 관련 가압류와 임차권등기입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경101468
소재지	경기도 군포시 당동 731-47
용도 / 이용상태	단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중
소유자	장세열, 장세영, 장세창, 최명철
감정가 / 최저가	116,135,180원 / 92,908,000원
신청채권 / 청구	주식회사에스비아이저축은행 · 53,309,818원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권을 반드시 확인

② 임차인 분석 — 인수 가능성의 핵심

임차인	점유	보증금	판정
김승완	미상	미상	대항력 有 보증금 확인 필요
곽현정	1층 전체	90,000,000원	대항력 有 우선변제

⛔ 실질취득금액 판단 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인 실질취득은 낙찰가와 미배당 인수액의 합으로 보며, 대략 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 확인된 곽현정 보증금은 90,000,000원이며, 김승완 임차인의 보증금은 미상이라 추가 확인 전 가격 판단을 낮춰야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,908,000원 가정)

배당 항목	예상배당
집행비용	2,072,344원
임차인 곽현정 보증금	90,000,000원
가압류 · 주식회사에스비아이저축은행	835,656원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 기준

실질취득 판단은 최저가가 아니라 대항력 임차인 보증금과 미상 인수위험을 함께 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 군포중학교 동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 지하철1호선 군포역이 있습니다.
토지. 제3종일반주거지역, 대지 102.9㎡, 평지·자루형 토지입니다.
환금성. 단독주택 특성상 아파트보다 매수층이 제한될 수 있으며 임차인 정리가 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김승완 임차인의 보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 92,908,000원만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
공유자. 공유자우선매수는 1회에 한하여 허용됩니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수 위험”

이 물건은 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 핵심은 대항력 임차인입니다. 곽현정 임차인의 보증금 90,000,000원과 김승완 임차인의 미상 보증금 가능성 때문에 낙찰가 하락만으로 안전마진이 커진다고 보기 어렵습니다. 권리분석의 승부처는 임차인 보증금 확정입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 대항력 임차인 리스크를 먼저 봐야 한다 — 군포 당동 731-47

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권을 반드시 확인

② 임차인 분석 — 인수 가능성의 핵심

③ 예상배당표 (매각가 92,908,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수 위험”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (19장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-14	유찰	1억 1,613만원
2	2026-08-25	대기	9,290만원