수원지방법원 2025타경101473. 안양시 동안구 호계동 ‘호계동신도브래뉴’ 15층 1506호 아파트입니다. 감정가는 540,000,000원이었지만 한 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 432,000,000원, 감정가의 80%입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2015.12.02. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 261,600,000원이며, 이후 남아 있는 장임이 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 신건 때와 달라졌습니다. 동일면적 실거래의 최근 12개월 평균은 514,375,000원, 최신 거래는 2026.04. 547,000,000원입니다. 현재 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%이고, 최근 12건 전체 최저 거래가인 478,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.6% 높은 흐름이라는 점까지 감안하면, 가격 자체는 1회 유찰을 거치며 분명히 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101473 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 923-28 호계동신도브래뉴 15층 1506호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 경수대로707번길 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1506호 |
| 소유자 | 장옥수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 432,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 85,095,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2015.12.02. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 261,600,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 장임이 근저당권 254,280,000원, 국 압류, 주식회사동양건설화학·광성지엠 주식회사·김원상의 가압류 및 현재 사건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 84.0%
호계동신도브래뉴는 203세대, 사용승인일은 2004.10.15.입니다. 면적이 매칭된 84.99㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 505,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 8건 평균 514,375,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2026.04. 547,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.6% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 547,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 13 | 565,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 4 | 525,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 10 | 510,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 11 | 478,000,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 11 | 478,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 15 | 502,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 2025.03 | 84.99㎡ | 18 | 487,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 514,375,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 505,250,000원 |
전체 12건 거래 범위는 478,000,000원~565,000,000원입니다. 현재 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%이고, 전체 평균 대비 비율도 85.5%입니다. 특히 최신 거래 547,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 하락 추세가 아니라 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.6% 높은 흐름이므로, 현재 회차는 신건보다 가격 경쟁력이 개선된 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 261,600,000원 | 261,600,000원 |
| 3. 근저당 · 장임이 | 254,280,000원 | 163,680,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사동양건설화학 | 132,924,249원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광성지엠 주식회사 | 63,313,200원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김원상 | 61,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 김원상 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 773,117,449원 중 예상배당은 425,280,000원, 미배당은 347,837,449원입니다. 장임이 근저당부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 432,000,000원 | 425,280,000원 | 347,837,449원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 345,600,000원 | 339,961,600원 | 433,155,849원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 276,480,000원 | 271,809,280원 | 501,308,169원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 매수인에게 후순위 채권이 승계되는 것이 아니라 채권자 미배당액이 커지는 구조입니다. 다만 임대관계 미상이라는 별도 사실은 배당표만으로 해소되는 것이 아니므로 점유·임차 원본 확인을 생략해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호계초등학교 서측 인근이며, 부근은 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1506호이며, 승강기·주차설비·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 1단의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·대기관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 단지. 신도브래뉴는 203세대, 2004.10.15. 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항표가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 공매공고 확인. 2015.05.21. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 관계를 교차 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2015.12.02. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 장임이 근저당부터 미배당이 발생하고 후순위 채권 배당은 0원입니다. 매수인 인수와 채권자 미배당을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 432,000,000원은 최근12개월 평균 514,375,000원의 84.0%입니다. 최근 시세와 실제 호수의 상태를 함께 보고 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내용과 실제 취득 목적에 대한 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인 포인트는 남아 있다
이 물건은 감정가 540,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 432,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 514,375,000원의 84.0%이고, 최신 거래 547,000,000원 및 최근 12건 최저 거래 478,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 5.6% 높아 가격만 보면 1회 유찰의 효과가 뚜렷합니다.
권리 측면에서는 2015.12.02. 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계 미상과 2015년 한국자산관리공사 공매공고는 그대로 확인 과제로 남습니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 후 확정입니다.
