수원지방법원 2025타경101492. 안양시 만안구 안양동 황실빌라1차 4층 402호, 전용 60.54㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 216,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 138,240,000원입니다. 이 물건의 핵심은 대항력 임차권과 확약의 결합입니다. 실제 임차인은 박종덕 1명으로, 2020.05.07 전입, 2020.04.16 확정일자를 갖고 보증금은 178,500,000원입니다. 전입일이 말소기준으로 제시된 2023.09.08 수협은행 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
통상 구조만 놓고 보면 현재 최저가 138,240,000원에서 배당 후 남는 보증금 42,995,360원을 매수인이 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 509 황실빌라1차 4층 402호 · 수리산로55번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.54㎡ · 방3·발코니3·욕실2·거실·주방 및 식당 · 지하1층/지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 정인태 (2020.04.13 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 138,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*
실제 임차인은 박종덕 1명입니다. 보증금 178,500,000원, 전입 2020.05.07, 확정일자 2020.04.16, 임차권등기 2024.02.22이며 배당요구도 확인됩니다. 전입이 2023.09.08 수협은행 가압류보다 먼저이므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종덕 | 178,500,000원 | 2020.05.07 / 2020.04.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 · 대항력 포기 · 잔존 반환청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
* 배당 계산상 미배당 42,995,360원은 존재하지만, 확약 내용에 따라 대항력·매수인 상대 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰됐어도 최근 거래보다 29.2% 높다
황실빌라1차의 전용 60.54㎡ 최근 거래는 2026.04, 107,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 107,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 138,240,000원은 이 최근 거래의 129.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.54㎡ | -1 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.54㎡ | 1건 | 107,000,000원 |
표본이 1건뿐이고 해당 거래 층은 -1층이라 개별 호수와 단순 동일시할 수는 없습니다. 다만 현재 확인되는 최신·최근 12개월 거래값에 비하면 최저가 138,240,000원은 31,240,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,360원 |
| 1. 임차인 박종덕 보증금 | 178,500,000원 | 135,504,640원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 202,555,268원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 9,253,709원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 42,995,360원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 138,240,000원 | 42,995,360원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 110,592,000원 | 70,256,288원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 88,473,600원 | 92,018,925원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 처리합니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 138,240,000원이며, 가격 판단 역시 이 금액을 최근 거래 107,000,000원과 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 발코니3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당 구조입니다.
- 입지. 안양6동행정복지센터 남동측 인근, 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남서측 약 5m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지, 토지면적 283.8㎡, 공시지가 3,380,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 황실빌라1차는 10세대이며 확인된 최근 거래는 1건입니다. 최근 거래 표본이 적어 가격 비교의 오차 범위를 넓게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약의 원본·적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격판단. 확약 반영 실질취득가는 현재 138,240,000원으로 최근 거래 107,000,000원의 129.2%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 확약에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 최근 거래 표본. 확인된 최근 실거래가 1건뿐이고 -1층 거래이므로 해당 가격만으로 4층 402호의 시세를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*이 곧 가격 메리트는 아니다”
이 사건의 반전은 분명합니다. 박종덕의 보증금 178,500,000원은 현재 최저가보다 크고 전입도 말소기준보다 빨라 원래라면 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당표에서도 42,995,360원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 그 금액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 분석됩니다.
그럼에도 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 확약을 반영한 실질취득가 138,240,000원은 최근 12개월 확인 거래인 107,000,000원의 129.2%입니다. 2회 유찰된 다세대이고 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 상당 부분 해소, 가격은 여전히 보수적 접근입니다. 확약 원본과 말소 이행조건을 확인한 뒤, 최근 거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지를 따져야 합니다.
