수원지방법원 2025타경101517. 군포시 당동 씨티캐슬 3층 301호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자 이진재는 2019.12.26 매매계약을 원인으로 274,000,000원에 취득해 2020.02.07 소유권을 이전받았습니다. 현재의 말소기준은 2023.05.25 부평세무서장 압류이고, 그 다음 날인 2023.05.26 주택도시보증공사의 1,011,000,000원 가압류가 들어왔습니다. 이후 서울특별시 압류, 박병준의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어지는 구조입니다.

이 물건의 승부처는 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 사실이 아닙니다. 보증금 287,000,000원의 임차권이 존재하고, 그 기초가 된 주민등록·점유·확정일자 기재는 2022.08.08로 말소기준보다 앞섭니다. 통상 이런 구조에서 대항력이 인정되고 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 보증금 인수 문제가 핵심이 됩니다. 다만 이번 사건은 2026.06.09 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 제출돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 위험했지만 확약이 핵심을 바꾼다

말소기준은 2023.05.25 국 압류입니다. 등기부상 박병준 임차권에는 임대차계약일자 2022.07.17, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2022.08.08이 기재돼 있어 말소기준보다 빠른 선순위 정황이 있습니다. 다만 임차인 조사자료에는 대항력 확정값이 기재돼 있지 않으므로 대항력은 원본 대조가 필요한 ‘가능’ 상태로 보는 것이 안전합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 박병준의 주택임차권을 승계한 보증기관으로 명세서 비고에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했습니다. 또 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.06.09 확약서가 제출됐습니다.

※ 확약을 배제하고 대항력이 인정되는 일반적인 인수형 룰만 적용하면, 보증금 287,000,000원이 낙찰가 219,520,000원을 초과하므로 미배당 상당액은 67,480,000원이고 실질취득은 약 287,000,000원으로 수렴할 수 있는 구조입니다. 이번 사건은 2026.06.09 확약 때문에 그 인수위험을 실질 0원으로 반영했습니다.

또 하나의 확인 포인트는 2022.12.07 등기된 민간임대주택등기입니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등록의 현재 상태와 경매 이후 처리 여부도 입찰 전에 관계 서류로 확인할 항목입니다.

② 시세 비교 — 할인폭은 크지만, 거래량과 하락 추세가 약점

씨티캐슬은 12세대, 2018.03.13 준공 물건입니다. 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 평균 365,000,000원보다 중요한 기준은 최근 가격입니다. 최신 거래와 최근 시세 기준은 모두 330,000,000원이며, 과거 가격과 비교한 최근 추세는 -17.5%입니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 219,520,000원은 최근 시세 330,000,000원의 66.5%입니다. 최근 시세 대비 금액 차이는 충분히 크기 때문에 가격 자체는 감정가 343,000,000원보다 실질취득 219,520,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 다만 최근 가격 추세가 -17.5%이고 거래 표본이 2건에 불과해, 330,000,000원을 단단한 환금가격으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권총액 1,298,000,000원 중 215,646,720원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,082,353,280원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 0순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 박병준 임차권 승계 건은 2026.06.09 확약을 반영해 매수인 실질 인수를 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 군포역 북서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 군포역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 건물이며 승강기·난방·소방·기계식주차 설비가 있습니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 공시지가는 3,357,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 현장 확인. 거주인의 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 외부관찰·탐문·표준적 상황 등에 의한 것으로 기재돼 있어 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 물건이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세 -17.5%와 평균 유찰 3.0회는 재매각 유동성을 보수적으로 볼 근거입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.06.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 현재 매수인에게 그대로 적용되는지 명세서 원본으로 확인하세요.
• 임차권 기초일자. 등기부 임차권에는 주민등록·점유·확정일자가 2022.08.08로 기재돼 있습니다. 말소기준 2023.05.25보다 빠르므로 확약이 없다면 핵심 위험이 되는 구조입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 경매 이후 처리 여부를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구와 실제 세액을 확인하세요.
• 점유·명도. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현 점유자를 현장에서 다시 확인하세요.
• 가격 상한. 실질취득 219,520,000원은 최근 시세 330,000,000원의 66.5%이지만, 거래 표본 2건·가격 추세 -17.5%·평균 유찰 3.0회를 감안해 보수적인 매도가격을 별도로 설정하세요.
• 배당표 원본. 주택도시보증공사가 가압류와 신청채권자로 함께 등장하므로 실제 채권원인과 배당요구 관계를 배당요구종기 서류 및 채권계산서와 대조하세요.

맺으며 — “싸게 보이는 이유”와 “정말 싸지는 조건”이 다르다

현재 최저가 219,520,000원은 감정가 343,000,000원의 64%이고, 최근 시세 330,000,000원의 66.5%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 분명합니다. 더 중요한 점은 보증금 287,000,000원의 임차권이 존재함에도 주택도시보증공사의 2026.06.09 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 것입니다. 이 확약을 그대로 인정하면 매수인 인수는 0원이고, 실질취득은 219,520,000원으로 유지됩니다.

다만 이것을 곧바로 높은 등급의 안전자산으로 보기는 어렵습니다. 씨티캐슬은 12세대, 실거래 2건의 소규모 오피스텔이고 최근 가격 추세는 -17.5%입니다. 동일 단지 경매 평균 유찰도 3.0회로 나타납니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리될 수 있고 가격도 최근 시세보다 낮지만, 환금성과 확약서 원본 검증이 필수인 물건”입니다. 권리만 보면 인수 0원, 가격만 보면 할인 구간, 최종 판단의 관문은 확약의 법적 적용과 실제 매도 유동성입니다.