대구지방법원 2025타경10221. 의성읍 도동리 327-1, 토지 364.0㎡와 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 목조 와즙 단층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 등기에는 1995.03.13. 의성남부새마을금고 근저당 9,900,000원이 먼저 등장하지만, 이 권리는 2012.10.10. 해지를 원인으로 말소 완료됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2019.09.10. 설정된 손춘성의 근저당 30,000,000원입니다.
임차인 박복수의 전입일은 2021.07.23.로 현존 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 선순위 근저당보다 늦게 전입했으므로 매수인에게 대항할 수 없고 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제가 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 배당표는 원본 확인 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 의성읍 도동리 327-1 · 경상북도 의성군 의성읍 호미길 31-11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 토지 | 364.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 와즙 단층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 목재 창호 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 이위환 (2019.09.10. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,643,100원 / 27,662,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김강석 / 19,940,084원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소된 1995년 근저당을 걸러내야 한다
2024.02.23. 손춘성이 신청한 2024타경134 임의경매개시결정은 2024.04.11. 취하를 원인으로 2024.04.16. 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.07.03. 김강석이 신청한 강제경매입니다. 등기상 매수인이 별도로 떠안을 지상권·전세권·가처분 등의 선순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박복수 | 전부 | 2021.07.23 | 보증금 미상 차임 1,440,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
박복수의 전입은 말소기준권리인 2019.09.10. 손춘성 근저당보다 약 1년 10개월 늦습니다. 따라서 전입 사실만으로는 낙찰자에게 임대차를 주장할 수 없으며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
감정가 80,643,100원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 27,662,000원까지 내려왔습니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득액도 27,662,000원입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 34.3%라는 뜻일 뿐, 실제 시장가의 34.3%라는 뜻은 아닙니다.
이 물건은 의성읍의 목조 단층 단독주택과 토지 364.0㎡를 일괄매각하는 형태입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 비교하기 어렵고, 제시외 건물의 상태와 토지 형상, 도로 조건도 가격에 직접 영향을 줍니다. 인근 동일 용도·유사 토지면적의 실거래와 현장 상태를 대조하기 전에는 “3회 유찰됐으니 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,662,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 897,916원 |
| 1. 근저당 · 손춘성 | 30,000,000원 | 26,764,084원 |
| 2. 가압류 · 정영국 | 28,228,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 김강석 | 19,940,084원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 39,538,732원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
1995.03.13. 의성남부새마을금고 근저당 9,900,000원은 2012.10.10. 말소돼 배당대상에서 제외하는 것이 등기 순위에 부합합니다. 위 표는 집행비용 뒤 현존 선순위인 손춘성 근저당에 잔액을 배당하는 구조입니다. 박복수의 보증금과 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 그 변동이 곧 매수인의 보증금 인수로 이어지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의성남부초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목조 와즙 단층 구조로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 목재 창호입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 364.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로 조건은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 66,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·임야가 혼재한 입지와 3회 유찰 이력을 고려하면 재매각 수요는 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차조건 원본 확인. 박복수의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 확인하세요.
- 소액임차인 배당 변수. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 최우선변제 가능성이 있으므로 예상배당과 채권자 관계가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 1995년 근저당은 2012년 말소됐고, 현존 기준권리는 2019년 손춘성 근저당이라는 점을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적·사용 상태와 철거 또는 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 경계·도로 확인. 364.0㎡ 부정형 토지의 현황 경계, 진입로 폭, 차량 회차 가능 여부와 인접 토지 사용관계를 확인하세요.
- 목조 건물 상태. 목재 창호와 목조 단층 구조의 누수·부식·난방·급배수 상태를 점검하고 수선비를 응찰가에서 별도로 반영하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 단독주택·유사 토지면적의 최신 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일 진행 결과와 변경·연기·재매각 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 1995년 근저당이 이미 말소됐다는 점입니다. 현존 기준권리는 2019.09.10. 손춘성 근저당이고, 임차인 박복수의 전입은 2021.07.23.로 후순위입니다. 따라서 보증금이 미상이어도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아니며, 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 27,662,000원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 이유가 시장 저평가인지, 목조 건물 상태와 농촌형 입지·부정형 토지·제시외 건물·낮은 환금성 때문인지 현장에서 검증해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 실거래·현장 확인 전 보류. 최저가 숫자보다 실제 수선비와 재매각 가능성이 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
