수원지방법원 2025타경101533. 군포시 당동 동서노블레스 7층 701호, 전용 42.36㎡ 오피스텔입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 116,480,000원이 아니라 임차보증금 150,000,000원입니다. 임차인 김진호는 2022.12.06. 전입했고 2022.08.30. 확정일자를 받았으며, 데이터상 말소기준권리는 2023.06.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 116,480,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,430,720원을 제외한 114,049,280원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 35,950,720원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 116,480,000원 + 35,950,720원 = 152,430,720원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 1.5억원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 이 사건은 유찰될수록 최저가만 싸지는 것처럼 보이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101533 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 746-4 동서노블레스 7층 701호 · 경기도 군포시 군포로 561 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 42.36㎡ · 제7층 제701호 · 지하1층·지상15층 건물 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 채대병 · 2021.12.15. 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 116,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 157,498,011원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
과거 신한은행 근저당 54,000,000원과 18,000,000원은 2019.05.28. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 선언된 말소기준권리는 2023.06.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 김진호의 전입일 2022.12.06.은 그보다 앞서고, 확정일자도 2022.08.30.으로 확인됩니다. 이후 2024.12.12. 임차권등기가 이뤄졌으며 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 배당 후 남는 보증금이 매수인의 실제 부담
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.06. | 2022.08.30. | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.16억이 아니라 약 1.52억
동서노블레스의 확인된 거래는 6건이며 전체 평균은 154,666,666원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 1건으로, 2023.10. 거래가 160,000,000원이며 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 4.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 40.15㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 45.42㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.05 | 45.42㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.12 | 45.42㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2021.10 | 42.36㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 46.01㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
현재 회차 실질취득 152,430,720원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 약 95.3%입니다. 최근 거래보다 7,569,280원 낮기는 하지만, 표면 최저가와 최근 시세의 차이 43,520,000원이 그대로 할인폭이 되는 구조는 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수 때문에 실제 가격 메리트는 약 4.7% 수준으로 크게 축소됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,430,720원 |
| 1. 임차인 김진호 보증금 | 150,000,000원 | 114,049,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 157,498,011원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 35,950,720원이며 매수인 인수 대상입니다. 한국주택금융공사 청구액 157,498,011원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포중학교 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 1호선 군포역이 있어 대중교통을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상15층 건물의 7층 701호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 대로1류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 동서노블레스는 28세대이며 2015.05.07. 사용승인됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 116,480,000원이 아니라 인수 예상액 35,950,720원을 더한 152,430,720원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 93,184,000원, 4회 유찰 시 74,547,200원까지 내려가도 인수액이 각각 58,893,312원, 77,194,650원으로 늘어 실질취득은 약 1.52억원에 머뭅니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 매각물건명세서상 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실제 배당표와 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 표본 제한. 최근 12개월 거래는 1건, 160,000,000원이므로 층·향·내부상태에 따른 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 28세대 규모의 오피스텔이므로 매수층과 거래 빈도를 현장에서 추가 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “1.52억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 182,000,000원짜리가 두 번 유찰돼 116,480,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 있는 150,000,000원 임차보증금이 더 중요합니다. 현재 회차에서 미배당되는 35,950,720원을 합치면 실질취득은 152,430,720원으로 올라갑니다. 최근 12개월 거래 160,000,000원보다 낮기는 하지만 차이는 약 4.7%에 그칩니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담이 1.5억원 부근에서 유지되는 구조입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득가가 시세 대비 충분히 낮은가”로 판단해야 합니다. 권리구조를 반영하지 않은 72.8% 할인율은 실제 투자 판단 기준으로 사용할 수 없습니다.
