수원지방법원 2025타경101551. 안양시 만안구 안양동 그라시아빌 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 박형용이며 2021.04.01 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 300,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.05.14 설정된 박연희 근저당보다 먼저 전입한 임차인 김영민입니다. 김영민은 2021.03.05 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.22이므로 본래 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인입니다.
현재 최저매각가는 269,600,000원입니다. 집행비용 4,574,400원을 먼저 차감하면 임차인에게 265,025,600원이 배당되는 계산이고, 보증금 300,000,000원에서 34,974,400원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액은 매수인이 승계할 수 있어 실질취득비용은 269,600,000원 + 34,974,400원 = 304,574,400원이 됩니다. 그러나 이번 건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101551 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 465-2 그라시아빌 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 성결대학로46번길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 박형용 (2021.04.01 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 269,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2021.05.14 박연희 근저당권 250,000,000원입니다. 그 이후의 동양자산관리대부주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주식회사대한채권관리대부 가압류, 국 및 안양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김영민의 전입·점유는 2021.03.05로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영민 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.05 | 2021.02.22 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
김영민은 2021.01.26 임대차계약, 2021.02.22 확정일자, 2021.03.05 주민등록 및 점유개시, 2023.05.11 임차권등기를 한 임차인입니다. 말소기준 2021.05.14보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 확약을 반영하지 않은 기계적 배당계산상 현재 회차 미배당액은 34,974,400원입니다. 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,574,400원 |
| 1. 임차인 김영민 보증금(우선변제) | 300,000,000원 | 265,025,600원 |
| 2. 근저당권 · 박연희 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 4,909,597원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 11,789,458원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산에서는 집행비용 4,574,400원을 제외한 265,025,600원이 임차보증금에 배당됩니다. 계산상 임차보증금 부족분은 34,974,400원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순서는 달라질 수 있으며 후순위 미배당이 확대될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 분리해서 볼 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 269,600,000원 | 34,974,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 215,680,000원 | 88,139,520원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 172,544,000원 | 130,671,616원 | 0원* |
확약이 없었다면 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 미배당 인수액이 커집니다. 반대로 이번 확약을 그대로 적용하면 각 회차에서 김영민 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원*이므로, 유찰에 따른 낙찰가 하락이 실질취득비용 감소로 연결됩니다. 다만 가격이 실제 시세보다 유리한지는 별도의 실거래 비교자료가 없어 판단을 유보해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양상업고등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,300,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·정비예정구역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모. 그라시아빌은 10세대, 사용승인일은 2016.05.27입니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 김영민 보증금 300,000,000원과 주택도시보증공사의 청구를 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김영민 1명입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당액이 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 269,600,000원은 감정가의 80%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘20% 할인 = 시세보다 싸다’로 판단하지 말고 주변 다세대 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약서의 효력
등기와 전입일만 보면 이 물건은 분명 긴장해야 하는 사건입니다. 김영민은 말소기준인 2021.05.14 박연희 근저당보다 빠른 2021.03.05 전입·점유를 갖고 있고, 보증금도 300,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 기계적 미배당액만 34,974,400원이므로 확약이 없다면 매수인 인수 문제를 피할 수 없습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 내용을 그대로 적용하면 김영민 임차권으로 인한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “원래 인수형이지만 확약으로 해소”입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼, 이 물건은 권리는 확약서 원본을 확인한 뒤 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
