대구지방법원 2025타경968. 경상북도 영천시 고경면 동도리 82 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,290㎡, 공업용으로 이용되고 있으며 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 우리휀스철망주식회사입니다. 등기상 핵심은 2020.08.27 설정된 영천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 408,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리보다 점유관계입니다. 현황조사상 김제용은 2008.05.08 전입해 말소기준보다 앞서 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 임대차계약과 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경968 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 고경면 동도리 82 · 경상북도 영천시 고경면 동도길 50-37 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 2,290㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 104,400원/㎡ |
| 소유자 | 우리휀스철망주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 711,080,400원 / 711,080,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진영스틸 주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.08.27 영천농업협동조합 근저당권입니다. 2023.09.05의 영천농업협동조합 근저당 60,000,000원, 2025.01.06의 진영스틸주식회사 근저당 50,000,000원, 2025.03.18의 경북 신용보증재단 가압류 14,992,050원, 2025.07.07 국민건강보험공단 압류, 2025.07.11 주식회사 팍스코리아 가압류 8,470,000원, 2025.07.23 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 김제용이 핵심
| 성명 / 법인 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 호민에코 | 2021.01.29 | 118.1 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김제용 | 2008.05.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경자 | 2024.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 호민에코와 김경자는 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 김제용은 전입일이 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상인 상태라 실제 임차권 성립과 인수 범위는 확정되지 않습니다.
③ 가격·회차 — 시세보다 ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 711,080,400원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오 가격은 568,864,320원, 2회 유찰 시 455,091,456원입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 비교값이 없어, 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 김제용의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액이 되므로, 단순히 유찰로 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 711,080,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,510,804원 |
| 2. 근저당 · 영천농업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 3. 근저당 · 영천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 진영스틸주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 14,992,050원 | 14,992,050원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 팍스코리아 | 8,470,000원 | 8,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 160,107,546원 |
현재 배당 시나리오에서는 채권자 총 청구 541,462,050원이 전액 배당되고 소유자 잔여 160,107,546원이 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 김제용의 실제 임대차 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 711,080,400원 | 541,462,050원 | 0원 | 160,107,546원 |
| 1회 유찰 · 80% | 568,864,320원 | 541,462,050원 | 0원 | 19,313,627원 |
| 2회 유찰 · 64% | 455,091,456원 | 448,140,541원 | 93,321,509원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권자 미배당이 93,321,509원 발생하고, 신청채권자의 50,000,000원도 배당되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하고, 실제 인수 여부는 선순위 임차권 등 별도 인수권리의 존재에 달려 있습니다.
⑥ 토지·제시외 물건 체크
- 토지. 공장용지 2,290㎡, 공업용, 평지, 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 104,400원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 기계기구. 기계기구 목록 중 일부는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 경계. 제시외 건물 중 일부가 인접지에 걸쳐 소재하는 것으로 판단돼 정확한 경계는 측량 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김제용 임대차 실체. 2008.05.08 전입의 근거, 실제 점유, 임대차계약서, 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 이 세 항목이 미상이라 실제 인수액과 실질취득가 계산이 아직 완료되지 않았습니다.
- 관계인 여부. 김제용이 과거 소유자·채무자와 동일한 점을 고려해 관계인 점유 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 인접지 걸침 가능성이 있으므로 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구. 일부 소재불명 기계기구가 평가 및 매각에서 제외되므로 실제 포함 자산을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교 기준 없이 신건 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고, 임차인 인수 가능액과 실물 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 미확정”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명료합니다. 2020.08.27 영천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2008.05.08 전입한 김제용의 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않았기 때문에 현재 배당표에 적힌 매수인 인수 0원을 그대로 최종 결론으로 사용할 수는 없습니다.
또한 이 물건은 제시외 건물과 기계기구를 함께 보는 공장·토지 성격의 물건이고, 일부 기계기구는 소재불명, 일부 제시외 건물은 인접지에 걸칠 가능성이 있습니다. 따라서 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 선순위 점유와 실물 경계 확인 전에는 입찰가를 확정하지 말 것”입니다. 실질취득가는 김제용의 실제 보증금과 인수 범위가 확인된 뒤 계산하는 것이 맞습니다.
