대구지방법원 2025타경980. 경산시 압량읍 신월리의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 567,392,700원, 현재 최저매각가는 278,023,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 건물은 주택과 창고로 이용 중이고, 토지까지 차량 접근이 가능하며 주변은 전원주택·농경지·공장 등이 형성된 전원주택지대입니다. 권리 구조의 중심은 2016.09.28 밀양새마을금고 근저당권 611,000,000원입니다.
현재 소유자는 권소영·김용목으로 각 지분은 2분의 1입니다. 권소영 지분에 후순위 가압류와 압류가 붙어 있지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 시장가보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경980 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신월리 331, 331-3 · 도로명주소 경상북도 경산시 압량읍 진등길 31 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 소유자 | 권소영 2분의 1 · 김용목 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 567,392,700원 / 278,023,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양새마을금고 / 521,308,884원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.28 밀양새마을금고 근저당권 · 채권최고액 611,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1, 2, 5 · 토지상의 정원수 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.28 밀양새마을금고 근저당권입니다. 공동담보에는 신월리 331·331-3·331-4 토지가 기재되어 있습니다. 이후 권소영 지분에 설정된 경산농업협동조합 가압류 20,567,418원, 국민건강보험공단 압류, 밀양새마을금고의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여종훈 | 2018.01.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
여종훈의 전입신고는 2018.01.19로 말소기준인 2016.09.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 278,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,692,322원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 밀양새마을금고 | 611,000,000원 | 273,330,678원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경산농업협동조합 | 20,567,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 631,567,418원 중 273,330,678원이 배당되고, 미배당액은 358,236,740원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 278,023,000원 | 273,330,678원 | 358,236,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 194,616,100원 | 191,091,475원 | 440,475,943원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 136,231,270원 | 133,524,032원 | 498,043,386원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 밀양새마을금고의 청구액 521,308,884원은 전액 충족되지 않습니다. 하지만 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 중요한 것은 채권자의 미회수액이 아니라 실제 부동산 가치와 현장 상태입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산시 압량읍 신월리 소재 “진못” 북동측 인근으로, 주변은 전원주택·농경지·공장 등이 형성된 전원주택지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 취락·대중교통시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 경량철골구조 건물 중 기호 가)는 2층 주택, 기호 나)는 단층 창고로 이용 중입니다. 주택에는 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 430㎡ 필지는 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 279,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·제한보호구역입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 5 토지는 공부상 지목이 묘지이나 현황은 잡종지(마당) 상태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 여종훈의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 자료에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1·2·5가 일괄매각되고 토지상의 정원수 등도 토지에 포함하여 평가된 조건을 현장에서 대조하세요.
- 목록 5 현황 확인. 공부상 묘지이지만 현황은 잡종지(마당)로 평가된 토지의 실제 경계와 이용상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 밀양새마을금고 근저당 공동담보에 신월리 331·331-3·331-4가 기재되어 있으므로 매각대상과 담보범위를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 토지규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제3구역·제한보호구역 등 이용제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 현장조사와 주변 거래 검증 후 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장형
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 명확합니다. 2016년 밀양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 여종훈도 2018년 전입이라 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 278,023,000원까지 내려왔지만 이 물건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 주택·창고·복수 토지를 묶어 매각하고, 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다릅니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장 확인 후”입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 토지 이용가치·건물 상태·입지·규제를 확인한 결과가 응찰가를 결정해야 합니다.
