💰 감정가 70% 📊 최근시세 대비 65.3% ✅ 등기상 인수 0원 📈 최근 추세 +7.1%
대구지방법원 2025타경1044. 수성3가화성파크드림1단지 102동 15층 1503호 아파트입니다. 감정가는 1,220,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 854,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2020년 설정된 북성신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,176,000,000원의 이 근저당이 말소기준이고, 2024년 중앙로신용협동조합 근저당 18,000,000원, 2025년 임의경매개시결정과 수성구 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래는 1,217,000,000원과 1,400,000,000원이며 평균은 1,308,500,000원입니다. 현재 최저가 854,000,000원은 이 평균의 65.3%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.1% 상승한 흐름으로 집계되어 있어, 제공된 시세 데이터만 놓고 보면 현재 회차는 가격상 할인 폭이 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 102동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 159.54㎡ · 22층 건 중 15층 |
| 소유자 | 김은아 (2013.10.16 매매 · 거래가액 569,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 854,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성신용협동조합 / 998,196,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기부 발급 | 2026.08.13 · 대구지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 12번 북성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권, 북성신용협동조합의 임의경매개시결정, 수성구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 65.3%
수성3가화성파크드림1단지는 301세대, 사용승인일은 2009.11.26입니다. 비교 표본은 전용 159.54㎡ 동일 면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 1,236,583,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 159.54㎡ | 10 | 1,400,000,000원 |
| 2025.07 | 159.54㎡ | 10 | 1,217,000,000원 |
| 2025.02 | 159.54㎡ | 3 | 1,175,000,000원 |
| 2024.10 | 159.54㎡ | 14 | 1,227,000,000원 |
| 2024.08 | 159.54㎡ | 11 | 1,210,000,000원 |
| 2024.08 | 159.54㎡ | 12 | 1,200,000,000원 |
| 2024.05 | 159.54㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2024.05 | 159.54㎡ | 6 | 1,160,000,000원 |
| 2024.02 | 159.54㎡ | 5 | 1,280,000,000원 |
| 2024.01 | 159.54㎡ | 2 | 1,250,000,000원 |
| 2023.09 | 159.54㎡ | 14 | 1,295,000,000원 |
| 2023.07 | 159.54㎡ | 13 | 1,265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 159.54㎡ | 2건 | 1,308,500,000원 |
최신 거래는 2026.06의 1,400,000,000원이고, 최근 12개월 2건 평균은 1,308,500,000원입니다. 현재 실질취득 기준액인 최저가 854,000,000원은 최근 평균의 65.3%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 7.1% 상승으로 집계되어 있으므로, 하락장 보정 때문에 할인 판단을 뒤집어야 하는 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 854,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,940,000원 |
| 2. 근저당 · 북성신용협동조합 | 1,176,000,000원 | 843,060,000원 |
| 3. 근저당 · 중앙로신용협동조합 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 1,194,000,000원 중 예상배당은 843,060,000원, 미배당은 350,940,000원입니다. 이 미배당액은 예상배당상 채권자의 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동일초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 대구도시철도2호선 범어역과 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 15층 1503호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 4차선, 서측 왕복 3차선 포장도로와 접하고 북측·동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 수성3가화성파크드림1단지는 301세대, 사용승인일 2009.11.26이며 동일 면적 실거래 표본이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 말소기준일 2020.11.20보다 빠른 점유·전입자가 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 854,000,000원은 최근 12개월 평균 1,308,500,000원의 65.3%, 최신 거래 1,400,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권최고액 기준 미배당 350,940,000원이 발생하지만 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 권리. 중앙로신용협동조합 근저당 18,000,000원과 수성구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.13입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 점유 확인이 마지막 관문
이 물건의 현재 회차는 감정가 1,220,000,000원에서 1회 유찰되어 854,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 1,308,500,000원, 최신 거래는 1,400,000,000원이고 최근 추세도 +7.1%입니다. 따라서 제공된 시세만 기준으로 보면 현재 실질취득액은 최근 시세 대비 65.3%로 가격 경쟁력이 분명합니다.
등기 역시 2020.11.20 북성신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸해 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있다는 한 가지 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “가격과 등기는 우호적이지만, 점유·전입관계를 확인한 뒤 판단할 물건”입니다.
