대구지방법원 2025타경1103. 대구 동구 방촌동 ‘유선아덴힐즈’ 101동 4층 405호, 전용 84.63㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김윤생은 2019.09.20 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 208,000,000원이었습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 176,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 상상인저축은행 근저당 2건과 대구신용보증재단 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 한 차례 유찰돼 감정가 200,000,000원의 70%인 140,000,000원에서 진행됩니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 199,000,000원보다 59,000,000원 낮습니다. 최신 거래도 2026.07의 200,000,000원이어서 단순 가격 비교만 놓고 보면 할인폭은 충분합니다. 다만 최근 12개월 가격 수준은 이전 거래군보다 3.3% 낮아진 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 203,500,000원을 기준으로 할인율을 부풀려 보는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1002-2 유선아덴힐즈 101동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.63㎡ · 지하1층 지상13층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 김윤생 (2019.09.20 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 156,960,337원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.09.20 을구 5번 우리은행 근저당권 176,000,000원입니다. 이후 설정된 상상인저축은행의 근저당권 36,000,000원·31,200,000원, 대구신용보증재단의 가압류 40,208,349원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 70.4%
방촌유선아덴힐즈는 105세대, 2007.11.23 준공 단지입니다. 대상과 일치하는 전용 84.63㎡를 중심으로 실거래가 확인되며, 최근 12개월 평균은 199,000,000원, 최신 거래는 2026.07 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 140,000,000원으로 최근 평균의 70.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.63㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 12 | 208,000,000원 |
| 2025.10 | 81.75㎡ | 10 | 188,000,000원 |
| 2025.08 | 84.63㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 81.75㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 84.63㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 84.63㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2024.08 | 84.63㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 84.63㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.06 | 84.63㎡ | 8 | 204,000,000원 |
| 2024.03 | 81.75㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2024.03 | 81.75㎡ | 5 | 191,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 199,000,000원 |
전체 12건 평균은 203,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 199,000,000원으로 전체 평균보다 낮고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.3%입니다. 즉 시장은 완만한 하락 흐름입니다. 그럼에도 현재 최저가 140,000,000원은 최근 평균보다 59,000,000원, 최신 거래보다 60,000,000원 낮아 최근 시세 기준에서도 할인폭이 충분한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 176,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 31,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 40,208,349원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 283,408,349원 중 예상 배당액은 137,240,000원이고 미배당액은 146,168,349원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 146,168,349원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 187,572,349원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 216,443,149원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동촌중학교 북동측 인근으로 아파트단지·연립주택·다세대주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주상지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대구도시철도 1호선 해안역, 버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물의 4층이며, 위생·급배수·도시가스 바닥난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북서측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전제5구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 105세대, 2007.11.23 준공 단지로 최근 실거래는 이어지고 있으나 최근 거래군이 이전보다 3.3% 낮아져 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로 현장 방문과 점유관계 확인을 우선하세요.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 203,500,000원보다 최근 12개월 평균 199,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -3.3%이므로 140,000,000원이라는 할인폭에만 기대지 말고 추가 가격 변동 여지를 감안해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·관리상태가 실질 취득원가에 추가될 가능성을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수액 구분. 현재 회차 미배당 146,168,349원은 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 승부처는 실제 점유·상태와 입찰가”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.20 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 상상인저축은행 근저당 2건과 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 199,000,000원의 70.4%, 최신 거래 200,000,000원의 70%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 -3.3% 하락하고 있고 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리와 현재 가격은 긍정적, 현장 확인은 필수”입니다. 시세 할인폭을 실제 수리비·점유 리스크가 잠식하지 않는지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
