대구지방법원 2025타경1115. 공부상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 5층 501호입니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2024.05.20. 설정된 김은진 명의 근저당권 84,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.06.21. 방대식에게 이전됐고, 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 이한영은 2023.10.27. 전입해 말소기준권리보다 먼저 점유를 갖춘 것으로 조사됐고, 보증금 5,000,000원에 월세 500,000원입니다. 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 정리돼 있으므로, 현재 회차 기준 실질취득 부담은 102,410,000원 + 5,000,000원 = 107,410,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1115 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 북내동 5 엠에이치엘퍼스트동성로 5층 501호 |
| 도로명 | 대구광역시 중구 서성로14길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지상15층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사북성디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 82,238,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.05.20. 근저당
과거 2022.09.16. 설정된 안상우의 전세권은 전세금 210,000,000원이었지만 2024.04.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 인수 여부를 좌우하는 기준은 그 뒤인 2024.05.20. 김은진 명의 근저당권입니다. 2025.09.10. 방대식이 임의경매를 신청했고, 2025.10.23. 중구의 압류가 추가됐으나 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한영 | MH엘퍼스트동성로1동 501호 | 2023.10.27 | 해당 없음 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 5,000,000원 |
| 추연세 | 501호 | 2024.06.17 | 2024.05.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 인수 없음 |
이한영은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 배당표에는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 추연세는 2024.06.17. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다. 다만 보증금 액수는 확인이 필요하고, 2025.11.19. 배당요구를 한 것으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 최저가가 곧 총비용은 아니다
| 현재 최저매각가 | 102,410,000원 |
|---|---|
| 이한영 보증금 인수 | 5,000,000원 |
| 실질취득 부담 | 107,410,000원 |
| 감정가 | 209,000,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
현재 최저가는 감정가의 49%인 102,410,000원입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 5,000,000원을 매수인이 별도로 떠안으므로 실제 자금 판단 기준은 107,410,000원입니다. 이 사건에서는 확인된 실거래 비교 자료가 없으므로 단순히 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 인수 · 임차인 이한영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 김은진 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,176,260원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,233,740원을 제외하고 근저당 채권최고액 84,000,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 16,176,260원입니다. 이한영의 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 금액입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸질수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 14,003,366원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 35,122,356원 | 5,000,000원 |
유찰이 더 진행되더라도 이한영의 인수보증금 5,000,000원은 그대로 남습니다. 3회 유찰 시 매각가 71,687,000원, 4회 유찰 시 50,180,900원으로 내려가지만, 실질 부담은 각각 여기에 인수금 5,000,000원을 더해 판단해야 합니다. 반대로 채권자 측에서는 3회 유찰부터 근저당 채권 미배당이 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 중구 서문로1가 소재 종로초등학교 북측 인근이며, 주위는 시내 중심상가지대로 공원·각종 근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지상15층 건물 중 5층 501호이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·난방·냉방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 1,518,000원/㎡, 토지면적은 740.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·절대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되며 일부는 지구단위계획구역과 접합니다.
- 현장확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못해 외부 관찰과 인근 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 계산. 최저가 102,410,000원에 이한영 인수보증금 5,000,000원을 더한 107,410,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 이한영의 점유·전입 유지 여부와 보증금 반환관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 추연세 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 배당요구 내용과 임대차관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 공부와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 달라질 수 있으므로 배당기준과 체납관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙폭보다 선순위 임차인을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 209,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 102,410,000원까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 권리분석의 핵심은 대항력 임차인 이한영의 보증금 5,000,000원 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 107,410,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되고 과거 전세권도 이미 말소됐지만, 선순위 임차인은 별개입니다. 게다가 같은 물건의 확인된 실거래 비교 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리는 일부 정리되지만 선순위 임차인 인수가 남는 구조. 최저가가 아니라 실질취득액과 현장 상태를 함께 보고 응찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.
