대구지방법원 2025타경8995. 대구 동구 효목동 진로이스트타운 111동 5층 507호 아파트입니다. 등기 흐름의 중심은 2013.11.18 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 604,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며 경매로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 경매 신청채권자도 한국주택금융공사이고 청구액은 124,996,661원입니다.
현재 소유권은 2025.01.03 상속을 원인으로 장외숙·장임숙·장재길·장재식·장정윤이 각각 5분의 1씩 공유합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 당시 임대관계는 미상이었고 현장조사 시 거주인이 부재해 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 실제 점유·명도 확인은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8995 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 45-1 진로이스트타운 111동 5층507호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 아양로 218 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제111동 11층건 중 제5층 제507호 · 아파트로 이용중 |
| 현재 소유자 | 장외숙·장임숙·장재길·장재식·장정윤 · 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 124,996,661원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
과거 한국주택은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2013.11.18 접수된 한국주택금융공사 근저당입니다. 채권최고액은 604,000,000원이며 당시 채무자는 전노미였습니다. 이후 2022.09.30 확정채무의 면책적 인수로 채무자가 장승환으로 변경됐고, 2025.08.28 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차·점유 — 신고는 없지만 현장 확인은 필요
임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 마감상태와 구조를 확인하지 못했습니다. 따라서 권리분석상 임차보증금 인수액이 잡히지 않는 것과 실제 현장 점유관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 216,000,000원, 현재 최저매각가는 151,200,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 105,840,000원, 3회 유찰 시 74,088,000원입니다.
그러나 감정가 할인율은 곧바로 시세 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 비교할 최신 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 현재 151,200,000원을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”는 결론은 내릴 수 없습니다. 입찰가 판단은 진로이스트타운의 최근 동일·유사 면적 실거래와 현재 매물을 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 604,000,000원 | 148,283,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 604,000,000원 기준 미배당은 455,716,800원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 큰고개오거리 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사 스라브지붕 11층건 중 5층 507호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 북측에서 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 간선도로와 연결되고, 남측 약 10m 내외와 북동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 북측 하향 완경사 지대에 위치하며 아파트 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 12,955.4㎡, 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 포함되고 도로 관련 도시계획시설에 접하거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 거주인이 부재했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2013.11.18 기재된 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 상태를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세 대조. 현재 최저가 151,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 최근 동일·유사 물건 실거래와 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비를 포함한 실제 취득비용을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조로 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 후
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.11.18 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 경매 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 151,200,000원으로 감정가 216,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 70%라는 숫자만 보고 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 최신 실거래와의 비교가 없고, 감정 당시 임대관계가 미상이며 거주인 부재로 내부도 확인하지 못했습니다. 등기상 금액 인수는 깔끔한 편이지만 실제 입찰 판단에서는 최근 시세·점유·내부 상태·2013년 금지사항등기 처리를 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 시세 확인 후입니다.
