대구지방법원 2025타경9029. 대구 동구 효목동 64-25 소재 토지와 건물에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 기호(2) 단독주택, 기호(2-1) 창고(화장실 포함)입니다. 토지는 128.6㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 김경희·김원수 각 2분의 1 지분입니다.
권리관계의 중심은 2021년 4월 19일 설정된 동대구농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2025년 8월 20일 임의경매개시결정과 2025년 11월 13일 국민건강보험공단의 김원수 지분 압류가 붙었지만, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 대우자동차판매주식회사 근저당과 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소된 등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 64-25 제1호 · 대구광역시 동구 아양로42길 42-4 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태: 단독주택 및 창고(화장실 포함) |
| 토지 | 128.6㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김경희 2분의 1 · 김원수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,796,340원 / 87,120,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대구농업협동조합 / 9,768,964원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.19 동대구농업협동조합 근저당 · 채권최고액 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 87,120,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득액 역시 87,120,000원입니다.
② 가격·유찰 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
이 물건은 2회 유찰되어 감정가 177,796,340원에서 현재 최저매각가 87,120,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 60,983,999원(34.3%), 4회 유찰 시 42,688,799원(24.01%) 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 87,120,000원 | 0원 | 67,151,840원 |
| 3회 유찰 시 | 60,983,999원 | 0원 | 41,486,287원 |
| 4회 유찰 시 | 42,688,799원 | 0원 | 23,520,401원 |
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없기 때문에 현재 최저가 87,120,000원을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 단독주택·창고와 토지를 일괄매각하는 구조이므로 실제 수요와 개별 건물 상태를 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,968,160원 |
| 2. 근저당 · 동대구농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,151,840원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 18,000,000원을 기준으로 하며, 신청채권자의 경매 청구액은 9,768,964원입니다. 당해세 등 미반영 요소에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 ‘진로이스트타운’ 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 기존 단독주택, 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 북측 인근에는 동구청이 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택, 기호(2-1)는 창고(화장실 포함)로 이용 중입니다. 주택부분에는 도시가스보일러 난방설비가 있고 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 128.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 806,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 지붕 구조와 일부 면적의 공부·현황 차이가 별도로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 마세요. 실질취득액은 87,120,000원이지만 별도 현장 가격 검증이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현장에서 실제 점유·경계· 부속건물 상태를 확인해야 합니다.
- 구조·면적 차이 확인. 목록2 지붕은 공부상 ‘세멘와즙’과 실제 ‘금속기와지붕’이 다르고, 목록2-1은 공부상 2.98㎡와 실제 약 4.2㎡ 차이가 있습니다.
- 소유자 관계 확인. 김경희·김원수 각 2분의 1 공유 상태이므로 실제 점유 및 인도 상황을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 2021.04.19 근저당과 이후 경매개시결정·압류의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현황은 별도 검증”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 동대구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 87,120,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
하지만 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없고, 감정상 실제 이용은 단독주택과 창고이며 토지와 함께 일괄매각됩니다. 더구나 제시외 건물 포함, 지붕 구조와 일부 면적의 현황 차이까지 있습니다. 따라서 이 물건은 권리에는 큰 부담이 없지만, 현황과 가격 검증을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
