21,070,000원
대구지방법원 2025타경9040. 대구 동구 불로동 ‘남경공항타운’ 101동 7층 807호 아파트 중 김태완 소유 지분 7분의 2 전부를 매각하는 강제경매입니다. 김나연은 7분의 2, 김태완은 7분의 2, 송상길은 7분의 3 지분을 보유하고 있고, 이번 경매에서 바뀌는 것은 김태완 지분뿐입니다. 따라서 낙찰자는 807호 전체의 단독소유자가 되는 것이 아니라 기존 공유자들과 함께 지분을 보유하는 구조가 됩니다.
권리등기 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 북대구농업협동조합 근저당 26,000,000원과 14,800,000원은 모두 2020.09.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.08.20 접수된 김태완 지분 강제경매개시결정이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금전적 인수액은 0원입니다. 문제는 소멸하지 않는 담보권이 아니라 지분경매 그 자체의 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 불로동 1000-40 남경공항타운 101동 7층 807호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 7층 807호 |
| 매각대상 | 김태완 지분 전부 7분의 2 |
| 공유자 | 김나연 7분의 2 · 김태완 7분의 2 · 송상길 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 21,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사가우테크 / 198,217,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 1996.07.20 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분매각’이 핵심
2004년과 2013년 설정된 북대구농업협동조합 근저당은 2020.09.28 모두 해지돼 이미 말소됐습니다. 이후 2023.02.24 상속을 원인으로 김나연·김태완·송상길이 지분을 취득했고, 2025.08.20 주식회사가우테크가 김태완의 7분의 2 지분에 대해서만 강제경매를 개시했습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인이 확실히 없다”고 단정하기보다, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 21,070,000원과 163,000,000원을 곧바로 비교하면 안 된다
남경공항타운 전용 59.91㎡에서 확인되는 실거래는 2021.07, 5층, 163,000,000원 1건입니다. 하지만 이 거래는 아파트 한 세대의 거래이고, 이번 경매의 감정가 43,000,000원과 최저가 21,070,000원은 김태완 지분 7분의 2를 대상으로 한 금액입니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 동일면적 실거래 | 2021.07 | 59.91㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 경매 감정가 | 지분 7분의 2 | 59.91㎡ | 7 | 43,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 59.91㎡ | 7 | 21,070,000원 |
숫자만 놓으면 현재 최저가 21,070,000원은 실거래 163,000,000원의 12.9% 수준이지만, 이는 지분가격과 전체호 가격을 서로 다른 기준으로 나눈 결과입니다. 따라서 12.9%라는 숫자를 “시세의 13%에 살 수 있다”는 의미로 사용하면 안 됩니다. 더구나 확인되는 거래 자체가 2021.07 1건뿐이므로 2026.09 매각기일의 현재 시장가를 정밀하게 판단하기에도 표본과 시점이 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 779,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사가우테크 | 198,217,341원 | 20,290,740원 |
| 미배당 | - | 177,926,601원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 21,070,000원 가정 시 집행비용 779,260원을 제외한 20,290,740원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 중 177,926,601원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 남경공항타운 101동 7층 807호 아파트 단위세대로 이용 중이며, 1·2호는 계단식, 3~7호는 복도식 구조입니다.
- 입지. 불로중학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 저층 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 점포상가·주상용 건물·학교·대구공항 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 간선도로와 교통시설 접근성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 1996.07.20입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 공시지가는 1,359,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 남경공항타운은 40세대이며, 확인되는 동일면적 실거래는 2021.07의 163,000,000원 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위를 가장 먼저 확인. 낙찰대상은 807호 전체가 아니라 김태완 지분 7분의 2입니다. 전체소유권 취득으로 착각하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수 조건 확인. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 입찰 전 실제 행사 방식과 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준 분리. 163,000,000원은 전체호 실거래이고 현재 최저가 21,070,000원은 지분 7분의 2의 경매가격입니다. 두 금액을 직접 나눈 할인율을 투자수익으로 해석하지 마세요.
- 실거래 시점 확인. 확인되는 동일면적 거래는 2021.07 1건입니다. 매각기일 2026.09.10의 현재 가치 판단에는 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 사용관계를 현황조사·매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 신청채권자 청구 198,217,341원 중 177,926,601원이 미배당으로 남지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각대상 지분을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “2/7 지분”을 먼저 봐야 한다
이 사건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 43,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 21,070,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 과거 근저당도 이미 말소돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 좌우하는 사실은 따로 있습니다. 낙찰자가 취득하는 것은 남경공항타운 807호 한 채가 아니라 김태완의 7분의 2 지분입니다. 김나연과 송상길의 지분은 그대로 남고, 매각조건에는 공유자의 우선매수에 관한 특별조건까지 붙어 있습니다. 전체호 실거래 163,000,000원과 지분 최저가 21,070,000원의 격차 역시 그대로 가격 메리트로 읽을 수 없습니다.
등기상 인수는 깨끗하지만, 물건 구조는 까다롭습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰된 저가 아파트”가 아니라 “공유자 우선매수 조건이 붙은 아파트 7분의 2 지분경매”로 보는 것이 정확합니다.
