대구지방법원 2025타경9052. 경산시 하양읍 금락리 경산하양롯데아파트 101동 18층 1801호입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 98,490,000원까지 내려왔습니다. 표면가격만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 164,500,000원의 59.9%입니다. 그러나 이 사건은 가격표만 보고 접근하면 안 됩니다. 2022.09.30. 한국수자원공사가 설정한 전세권 90,000,000원이 존재하고, 2024.10.28. 그 전세금반환채권과 전세권이 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다.
말소기준으로 계산된 권리는 2024.11.05. 서울보증보험주식회사의 가압류 80,000,000원입니다. 따라서 그보다 앞선 2022년 전세권은 등기 분석에서 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 이 전세금 90,000,000원을 보수적으로 낙찰가에 더하면 현 회차 실질취득 부담은 188,490,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 23,990,000원 높고, 2026년 8월 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9052 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 하양읍 금락리 392-1 경산하양롯데아파트 101동 18층1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.89㎡ · 18층 |
| 소유자 | 최오근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
현재 권리분석의 핵심은 2022.09.30. 설정된 전세권 90,000,000원입니다. 범위는 주거용 건물 전부이며 존속기간은 2022.09.30.부터 2024.09.29.까지로 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.28. 전세금반환채권 양도를 원인으로 전세권자가 한국수자원공사에서 서울보증보험주식회사로 이전됐습니다.
말소기준은 2024.11.05. 서울보증보험주식회사의 가압류 80,000,000원입니다. 이 가압류와 2025.08.22. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 반대로 선순위 전세권은 등기 분석상 매수인 인수로 분류돼 있으므로, 낙찰가 98,490,000원만을 취득원가로 보는 것은 위험합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고는 없지만 ‘미상’
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
경산하양롯데 동일 면적 84.89㎡의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 164,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 17층 150,000,000원이고, 표본 최저가는 143,000,000원, 최고가는 223,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 17 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 9 | 169,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 23 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 164,500,000원 |
최저가 98,490,000원 자체는 최근 12개월 평균의 59.9%에 불과합니다. 그러나 선순위 전세금 90,000,000원을 인수한다고 가정하면 실질취득 부담은 188,490,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 114.6%, 최신 거래 150,000,000원의 약 125.7%입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 40% 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 2. 전세권 · 한국수자원공사 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 80,000,000원 | 6,317,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 산정에서는 총 채권 170,000,000원 중 96,317,180원이 배당되고, 미배당은 73,682,820원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 해당 배당 산정의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 등기 권리 분석의 선순위 전세권 인수 표시와 결과가 다르므로 원문 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권은 별도 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 73,682,820원 | 6,317,180원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 102,697,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,260,100원 | 123,008,582원 | 0원 |
단순 낙찰가만 보면 추가 유찰 시 가격은 68,943,000원, 48,260,100원까지 내려갑니다. 하지만 선순위 전세권의 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 유찰률만으로 투자매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가보다 전세권 처리 결과가 먼저 확정돼야 하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금락초등학교 동측 인근으로, 주변은 주택·아파트·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측·동측으로 왕복 4차선, 북측·서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 단지. 경산하양롯데는 724세대이며 사용승인 기준일은 1999.02.05.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 825,900원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 18층 건물 중 18층 1801호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 여부. 2022.09.30. 전세권 90,000,000원이 최우선 확인 대상입니다. 등기상 인수 표시와 예상배당 계산이 다르므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 전세권을 인수한다면 현재 회차 기준 98,490,000원 + 90,000,000원 = 188,490,000원으로 계산해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 164,500,000원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 실질취득이 이보다 높다면 “싸다”는 판단은 금물입니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이며 현장 조사 당시 거주인이 부재했습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장 조사에서 내부 마감과 구조를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 9,000만원
이 사건의 표면은 매력적입니다. 감정가 201,000,000원짜리 아파트가 두 차례 유찰돼 98,490,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 59.9%입니다. 하지만 선순위 전세권 90,000,000원이 실제 매수인에게 인수된다면 이야기는 완전히 달라집니다. 실질취득 부담은 188,490,000원으로 최근 12개월 평균 164,500,000원보다 높아집니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐나”가 아니라 “전세권 90,000,000원이 매각으로 소멸하는가, 아니면 매수인이 인수하는가”입니다. 그 답이 확정되기 전까지는 최저가 98,490,000원을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 현재 데이터에서 가장 보수적인 결론입니다.
