대구지방법원 2023타경70737. 상주시 공검면 동막리 488-1의 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 단독주택·축사·창고로 이용 중이고, 토지는 536㎡입니다. 현재 소유자는 김승호이며 2020.03.16. 증여를 원인으로 2020.03.19. 소유권을 이전받았습니다. 그 뒤 2020.12.16. 케이비캐피탈의 가압류 21,249,360원이 들어왔고 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 이후 케이비국민카드·현대캐피탈·우리카드·서민금융진흥원의 가압류와 2023.05.15. 현대캐피탈의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당이 모자라더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경70737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 공검면 동막리 488-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택·축사·창고 이용 |
| 토지 | 536㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김승호 (2020.03.16. 증여, 2020.03.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 55,753,080원 / 55,753,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 29,861,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준권리는 2020.12.16. 접수된 케이비캐피탈 주식회사 가압류 21,249,360원입니다. 이후의 케이비국민카드 가압류 5,651,067원, 현대캐피탈 가압류 23,115,357원, 우리카드 가압류 10,021,318원, 서민금융진흥원 가압류 8,162,275원 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 인수는 없고 미배당만 커진다
신건 최저가는 감정가와 같은 55,753,080원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 55,753,080원입니다. 1회 유찰 시 매각가 44,602,464원, 2회 유찰 시 35,681,971원으로 내려가지만 각 회차에서 매수인이 추가로 인수하는 금액은 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 55,753,080원 | 54,349,525원 | 13,849,852원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,602,464원 | 43,399,620원 | 24,799,757원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,681,971원 | 34,639,696원 | 33,559,681원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 13,849,852원 → 24,799,757원 → 33,559,681원으로 커집니다. 그러나 이 부족액은 배당에서 회수하지 못하는 채권액이지 매수인이 인수하는 보증금이나 권리가 아닙니다. 매수인 입장에서는 각 회차의 매각가가 그대로 실질취득액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,753,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,403,555원 |
| 1. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 21,249,360원 | 21,249,360원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,651,067원 | 5,651,067원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 23,115,357원 | 23,115,357원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,021,318원 | 4,333,741원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,162,275원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 68,199,377원, 채권자 예상배당은 54,349,525원, 미배당은 13,849,852원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상주시 공검면 동막리 소재 “새실지” 남측 인근으로, 부근은 농가주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 단독주택·축사·창고로 이용 중이며, 주택은 흙벽돌조 개량기와지붕 단층주택입니다.
- 설비. 주택에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 536㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 30,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(절대제한지역·전 축종)에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.12.16. 케이비캐피탈 가압류 21,249,360원이 기준이며 후순위 가압류와 강제경매는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자를 기준으로 인도·명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 단독주택·축사·창고와 토지의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역이면서 가축사육제한구역에 포함되므로 현재 이용과 향후 이용계획을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 13,849,852원은 채권자 배당 부족분이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 55,753,080원과 회차별 매각가만으로 주변 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리구조는 분명합니다. 2020.12.16. 케이비캐피탈 가압류가 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 55,753,080원이 좋은 가격이라는 결론까지 이어지지는 않습니다. 대상은 아파트가 아니라 농가주택·축사·창고 및 536㎡ 토지이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 주변은 농가주택과 농경지 중심이며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현물 확인이 핵심인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
