대구지방법원 상주지원 2024타경995. 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 37-1 일대에 소재한 토지와 공장 관련 건물·부속시설의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실, 식당, 기숙사, 화장실, 창고 등으로 이용 중이며, 주변에는 중소규모 공장과 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재합니다. 등기상 소유자는 주식회사책임환경개발입니다.

권리관계의 출발점은 2017.09.18 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 804,000,000원이며, 기존 우리은행 근저당권들은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 이후 신한은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 여러 차례의 압류·가압류·경매개시결정이 뒤따랐습니다. 현재 매각가로는 선순위 근저당에도 미배당이 발생하므로 후순위 채권자의 배당 여력은 없습니다.

다만 채권자가 돈을 전부 배당받지 못하는 것과 매수인이 해당 채권을 인수하는 것은 다른 문제입니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조와 별개로, 현장 점유관계·매각 제외시설·토지별 권리관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2017년 농협 근저당이 기준

현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 을구 15번 농협은행 근저당권입니다. 2017.09.18 설정된 이 근저당은 이후 일부 대위변제와 채권양도가 이루어졌습니다. 신용보증기금의 49,398,654원 대위변제 및 씨에이치에셋대부유한회사로의 지분 이전은 기존 근저당에 관한 권리 이전으로, 별도의 독립된 근저당 채권최고액을 추가해 계산해서는 안 됩니다.

2018.04.27 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원과 2024년 이후 등기된 경매개시결정·압류·가압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 제시된 건물 등기사항을 기준으로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거의 가압류·압류·경매개시결정 및 종전 우리은행 근저당권들도 등기상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차 현황 — 보증금 확인이 필요하다

현황조사에서 확인된 임차·점유 내역은 2건입니다. 두 점유 내역 모두 신고일이 2017.09.18 말소기준권리보다 늦으며, 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 계약관계와 배당요구 여부는 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가 1,725,907,450원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 591,988,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3%로 크게 낮아졌지만, 이 숫자를 곧바로 실거래 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

본 물건은 일반적인 아파트가 아니라 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되는 공장 관련 부동산입니다. 주변에는 공장·주택·농경지·임야가 혼재하고, 일부 시설은 매각에서 제외됩니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오로, 확정된 매각기일이나 낙찰가격이 아닙니다. 예상 미배당은 제시된 추정 채권액 및 배당 산식을 기준으로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 591,988,000원 가정)

* 일부 후순위 경매신청 항목의 79,022,599원은 현재 사건의 신청채권자 청구액을 적용한 배당 추정치로, 해당 채권자의 개별 확정채권액을 의미하지 않습니다. 갑구 46번은 44번 가압류의 본압류 이행으로, 동일 채권을 별도로 중복 합산하지 않도록 실제 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 을구 15번의 대위변제·채권양도 역시 동일 근저당 내 권리 이전입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

현재 최저가 기준 예상 집행비용은 8,319,880원이며, 나머지 583,668,120원은 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못해 후순위 근저당권자 및 경매신청채권자에게 배당되는 금액은 없습니다. 추정 채권총액은 1,755,101,786원, 예상 미배당은 1,171,433,666원입니다.

⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 상주시 낙동면 상촌리 소재 백두점마을 남동측 인근. 주변은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 대표 토지면적 6,076㎡, 공부상 공장용지이며 계획관리지역에 소재합니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트조 2층 건물은 사무실·식당·기숙사·화장실·창고 등으로, 경량철골조 및 일반철골구조 건물은 창고 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 사무실 등이 있는 건물에 수전설비·급배수설비·위생설비·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지이용 제한. 관련 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
• 공부와 현황의 차이. 목록 7은 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로입니다. 토지별 실제 이용 및 도로 관계 확인이 필요합니다.
• 매각 제외시설. 목록 2~4 일부 지상에 소재한 폐기물 적치 구조물 및 기계 1식은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017.09.18 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 등기된 권리들의 소멸 여부와 채권양도·대위변제 내역을 원본 등기부에서 대조하세요.
• 토지 전체 권리 확인. 건물 등기 외에 일괄매각 대상 토지의 개별 등기부, 공동담보목록, 공장저당 관련 목록을 확인하세요.
• 점유자 조사. 대길환경 주식회사와 민정숙의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 영업·거주 상태를 확인하세요.
• 매각 제외 범위. 폐기물 적치 구조물과 기계 1식의 위치 및 소유관계를 확인하고, 포함되는 제시외 건물과 명확히 구분하세요.
• 폐기물·환경 확인. 적치물의 현황, 처리 주체 및 책임, 필요한 정리·처리 비용을 관계기관과 현장에서 확인하세요.
• 토지·도로 확인. 공부상 임야이나 현황 도로인 목록 7의 실제 이용, 접근 관계와 토지이용 제한을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 투자성을 판단하지 말고, 실제 활용 가능한 토지·건물의 시장가격과 추가 지출 가능 비용을 별도로 검토하세요.
• 배당 확인. 선순위 근저당권의 현재 채권자와 실제 잔존채권액, 조세·공과금 및 후순위 배당요구 내역을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.13 매각 진행 여부와 최종 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “3회 유찰의 할인율보다, 무엇을 실제로 취득하는지가 중요하다”

상주 낙동면 상촌리 37-1 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저가가 591,988,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3%라는 가격은 눈에 띄지만, 실제 시세자료가 없어 그 자체로 저평가라고 판단할 수는 없습니다.

등기권리 측면에서는 2017년 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 점유 내역 2건의 보증금이 확인되지 않았고, 제시외 건물 포함 및 일부 구조물·기계 제외라는 매각 조건이 존재합니다.

따라서 이 물건은 등기권리의 소멸 구조를 확인한 뒤, 점유·폐기물 적치 상태·매각 제외시설·토지별 권리와 실제 환금성을 검증해야 하는 사건입니다. 가격을 평가할 때도 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 취득할 자산의 시장가치와 현장 정리에 필요한 비용을 함께 고려해야 합니다.