대구지방법원 2024타경995. 상주시 낙동면 상촌리 37-1의 토지와 사무실·식당·기숙사·화장실·창고 등으로 이용 중인 건물을 일괄매각하는 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사책임환경개발이며, 2005.01.19 주식회사청암환경개발이 현물출자로 소유권을 취득한 뒤 2018.04.23 상호가 변경된 이력이 확인됩니다. 권리분석의 기준점은 2017.09.18 설정된 농협은행주식회사 근저당권 804,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 신한은행 근저당권, 여러 건의 강제·임의경매개시결정, 한국환경공단 압류, 케이비아이국인산업 가압류 등이 이어졌지만 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 말소기준 근저당에는 신용보증기금의 49,398,654원 일부대위변제와 이후 채권양도 이력이 있으므로, 실제 배당채권자와 채권잔액은 배당표 원본과 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경995 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 37-1 · 경상북도 상주시 낙동면 영남제일로 503-27 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실·식당·기숙사·화장실·창고 등 이용 |
| 소유자 | 주식회사책임환경개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,725,907,450원 / 845,696,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조인희 / 79,022,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 요약 | 공장용지 · 6,076.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 39,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2017.09.18 농협은행주식회사 근저당권 804,000,000원입니다. 2018.04.27 신한은행 근저당권 360,000,000원, 2024.06.28 본건 강제경매개시결정, 2024년 이후 한국환경공단 압류와 추가 경매개시결정, 2025년 케이비아이국인산업 가압류 및 후속 경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후에 위치합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음 판정
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 대길환경 주식회사 대표자 민정일 | 2000평방미터, 2000평방미터 | 2018.09.14 | 보증금 미상 차임 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 민정숙 | 영남제일로 503-27 | 2020.07.28 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인 모두 전입신고일이 말소기준일 2017.09.18보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 현재 권리분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 845,696,000원으로 감정가 1,725,907,450원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래로 바로 가격을 대조하기 어려운 사무실·창고·토지 결합형 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 845,696,000원 | 834,839,040원 | 920,262,746원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 591,987,200원 | 583,667,328원 | 1,171,434,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 414,391,040원 | 407,847,130원 | 1,347,254,656원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 845,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,856,960원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 804,000,000원 | 804,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 30,839,040원 |
| 4. 경매개시결정 · 조인희 | 79,022,599원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 국일건설주식회사 | 79,022,599원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비아이국인산업 | 275,011,390원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 주식회사케이비아이국인산업 | 미상 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 씨에이치에셋대부유한회사 | 79,022,599원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 유에스에이치유동화전문유한회사(양도 전주식회사신한은행) | 79,022,599원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,755,101,786원 중 834,839,040원이 배당되고 920,262,746원이 미배당되는 모형입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세가 우선 차감되면 실제 후순위 배당액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주시 낙동면 상촌리 ‘백두점마을’ 남동측 인근으로, 주변은 중소규모공장·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호2-가는 사무실·식당·기숙사·화장실·창고 등, 기호2-나와 2-다는 창고 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 일반철골구조 강판지붕 단층 건물이 포함됩니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 일부는 준보전산지에 해당합니다. 토지 요약상 공장용지 6,076.0㎡, 공시지가 39,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 목록 7은 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만, 목록 2~4 일부 지상의 폐기물 적치 구조물과 기계 1식은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외물 확인. 폐기물 적치 구조물 및 기계 1식이 매각에서 제외되므로, 토지·건물 사용에 미치는 영향을 현장에서 구분해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 대길환경 주식회사 대표자 민정일과 민정숙의 실제 점유범위, 보증금, 계약관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 말소기준 채권 이전 확인. 2017.09.18 근저당권에는 신용보증기금의 49,398,654원 일부대위변제와 이후 채권양도 이력이 있어 실제 배당채권자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 공장용지·창고·사무실 등 실제 사용가치와 개별 시장가를 별도로 검증해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 7은 공부상 임야이나 현황 도로이므로 실제 출입·사용관계와 경계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 확정판이 아니다
이 물건은 권리 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 2017.09.18 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건성은 별개입니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 845,696,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 사무실·창고·토지가 결합된 물건이고, 일부 구조물·기계는 매각 제외이며, 일부 토지는 공부와 현황도 다릅니다. 여기에 세금의 우선배당 가능성까지 있으므로 권리는 통과, 가격과 현장성은 보수적으로 검증하는 접근이 맞습니다.
