대구지방법원 2024타경1370. 문경읍 상초리 ‘라마다리조트문경새재’ 제1층 제102호로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 서정석은 2018년 7월 12일 매매를 원인으로 거래가액 214,412,000원에 취득했고, 같은 달 19일 문경축산업협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 경북신용보증재단 가압류 170,000,000원, 국의 압류, 농협은행주식회사 가압류 18,865,305원, 문경축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019년 설정됐던 권석의 근저당권 100,000,000원은 2020년 이미 등기부상 말소됐습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1370 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 문경읍 새재2길 32-3, 1층 102호 (라마다리조트문경새재) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설 · 지하2층 지상3층 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 서정석 · 2018.07.12 매매 · 거래가액 214,412,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 33,614,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 106,339,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
권리분석의 기준점은 2018.07.19 문경축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 발생한 경북신용보증재단 가압류, 국 압류, 농협은행주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가는 200,000,000원, 현재 최저매각가는 33,614,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%로, 이미 5회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 23,529,800원, 7회 유찰 시 16,470,859원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 33,614,000원 | 16.81% | 273,856,357원 |
| 6회 유찰 시 | 23,529,800원 | 11.76% | 283,759,041원 |
| 7회 유찰 시 | 16,470,859원 | 8.24% | 290,690,921원 |
중요한 점은 최저가가 크게 낮아졌다는 사실 자체가 곧 시세 대비 저렴함을 뜻하지 않는다는 것입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 문경새재 인근의 숙박시설이고, 실제로 다섯 차례 유찰됐습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기보다, 반복 유찰이 보여주는 시장 반응을 먼저 반영하는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,005,052원 |
| 1. 근저당 · 문경축산업협동조합 | 117,600,000원 | 32,608,948원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 18,865,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,614,000원을 가정하면 집행비용 1,005,052원을 제외한 32,608,948원이 문경축산업협동조합에 배당되고, 총 채권액 306,465,305원 대비 273,856,357원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문경새재자연생태공원 남동측 인근에 위치하며 주변은 숙박시설·음식점·소매점 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 제1층 제102호는 숙박시설로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기·냉난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연환경보전지역이며 도립공원, 공원마을지구, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 239,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 5회 유찰로 감정가 대비 16.81%까지 내려왔으므로 단순 할인율보다 응찰 수요가 약했던 이유를 우선 확인해야 합니다.
- 숙박시설 이용조건 확인. 제102호가 숙박시설로 이용 중인 만큼 실제 운영·사용 조건과 시설 관리 현황을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2018.07.19 문경축산업협동조합 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 273,856,357원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 규모와 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 자연환경보전지역·도립공원·역사문화환경보전지역 등 다수의 토지이용 제한이 중첩돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰을 가볍게 볼 수 없다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 문경축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격과 환금성은 별개입니다. 감정가 200,000,000원이던 숙박시설이 다섯 번 유찰돼 현재 33,614,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 이 정도의 반복 유찰은 ‘싸졌다’는 한마디로 끝낼 사안이 아니라 시장 수요와 이용·점유 조건을 더 엄격하게 확인해야 하는 신호입니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 할인율보다 유찰 원인 검증이 먼저입니다.
