대구지방법원 2025타경540. 경주시 외동읍 입실리 1280-14 일대 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이며, 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 정성홍입니다. 문제는 낙찰가가 아니라 선순위 점유·전세관계입니다.
2016.11.10 새중앙새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 제공된 권리판정에서는 2025.10.15 임의경매개시결정이 기준권리로 잡혀 있습니다. 따라서 그 이전에 설정된 김미영·진준호·홍경임·박준영·양정민의 전세권은 모두 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 이 다섯 전세권의 전세금만 합해도 190,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1280-14 · 순금1길 3-1 |
| 일괄매각 | 입실리 1280-14, 1295-26, 1295-34 관련 토지 · 제시외 건물 포함 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 302.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정성홍 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 939,898,200원 / 460,550,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 334,346,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 전세권 5건이 기준일보다 앞선다
반대로 2025.10.21 국민건강보험공단 압류와 2025.11.19 우리금융캐피탈 가압류 27,282,772원은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 2016.11.10 새중앙새마을금고 근저당권 432,000,000원과 2024년 유용근의 주택임차권 7,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 인원 20명, 보증금은 대부분 미상
보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없으므로, 조사된 실제 임차인 수는 20명입니다. 모두 대항력 있음으로 표시되어 있으나 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않았습니다. 따라서 아래 표의 핵심은 “보증금 0원”이 아니라 인수액 산정 불가라는 점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박기순 | 목록 1, 2번 206호 | 2017-04-20 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상일 | 목록 1, 2번 303호 | 2017-03-07 | 미상 | 有 | 배당요구 2025-12-18 · 금액 미상 | 해당 없음 |
| 정병수 | 목록 1, 2번 | 2025-02-28 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재복 | 목록 1, 2번 | 2025-03-18 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 양정민 | 목록 1, 2번 | 2024-12-30 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 박인용 | 목록 1, 2번 | 2024-12-09 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상민 | 목록 1, 2번 501호 | 2017-03-20 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수인 | 목록 1, 2번 203호 | 2020-01-03 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준영 | 목록 1, 2번 502호 | 2024-06-27 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상준 | 목록 1, 2번 505호 | 2020-09-21 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YINGSHU | 목록 1, 2번 | 2019-02-22 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| BUI THI VUI | 목록 1, 2번 | 2020-10-26 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN GUANGMEI | 목록 1, 2번 | 2019-02-20 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| KHATUN MOST SEEMA | 목록 1, 2번 | 2024-09-16 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| SADIK ABDULLA AL | 목록 1, 2번 | 2024-09-16 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| HONG YONGGUO | 목록 1, 2번 | 2019-07-25 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| HONG HAIYING | 목록 1, 2번 | 2019-07-31 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| WANG KUI | 목록 1, 2번 | 2025-07-08 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| PARK YUWADI | 목록 1, 2번 | 2020-09-21 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN XIANZI | 목록 1, 2번 | 2019-07-31 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 460,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,005,500원 |
| 2. 전세권 · 김미영 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 전세권 · 진준호 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 전세권 · 홍경임 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 5. 전세권 · 박준영 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 6. 전세권 · 양정민 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 27,282,772원 | 27,282,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,261,728원 |
이 배당 시뮬레이션은 전세권 5건을 전액 배당하는 가정으로 계산되어 미배당액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기 권리판정에는 같은 전세권들이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 입찰 판단에서는 이 차이를 해소하기 전까지 인수 위험이 없는 것으로 단정하면 안 됩니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 460,550,000원 | 0원 | 236,261,728원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 322,385,000원 | 0원 | 99,788,838원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 225,669,500원 | 0원 | 4,427,355원 |
배당 시뮬레이션만 보면 4회 유찰 시까지도 채권 미배당이 0원입니다. 그러나 이는 보증금이 확인되지 않은 다수 대항력 임차인의 실제 배당·인수액을 확정해 주는 자료가 아닙니다. 따라서 회차가 더 내려가더라도 “낙찰가 하락 = 총 취득비용 하락”이라고 단순 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 외동읍 입실리 외동미소지움시티아파트 남서측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물로, 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 302.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 471,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 5건 원본 확인. 김미영 40,000,000원, 진준호 35,000,000원, 홍경임 35,000,000원, 박준영 45,000,000원, 양정민 35,000,000원의 소멸·배당요구·인수 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 20명 보증금 확인. 보증금 미상 상태에서는 총 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 배당표와 권리판정 차이 확인. 배당 시뮬레이션은 전세권을 배당하지만 등기 권리판정은 인수로 표시합니다. 이 차이가 해소되지 않으면 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
- 유용근 임차권 말소 확인. 주택임차권 7,000,000원은 2024.09.02 해제로 말소된 것으로 표시됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고, 목록2는 실제 토지합병으로 1280-14번지 지상에 소재합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 또는 실질취득액이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건의 표면만 보면 감정가 939,898,200원이 두 차례 유찰되어 460,550,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 숫자의 순서가 반대입니다. 먼저 봐야 할 것은 최저가가 아니라 인수액입니다.
확인된 기준권리 이전 전세권만 190,000,000원이고, 대항력 임차인이 20명입니다. 이들의 보증금 상당수가 미상인 상태에서 최저가만 더 내려간다고 총 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 현재 확인 가능한 최소 부담만 계산해도 460,550,000원 + 190,000,000원 = 650,550,000원입니다. 여기에 미상 임차보증금이 추가될 수 있습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 고위험형. 전세권 5건의 실제 소멸 여부와 20명 임차인의 보증금·배당관계를 원본으로 확정하기 전에는 감정가 대비 할인율을 근거로 입찰가를 정하는 것이 적절하지 않습니다.
