대구지방법원 2024타경70956. 상주시 서성동 117-1·118-2·119-1·119-3 일대의 근린시설과 토지가 묶인 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 소매점, 2·3층 창고로 이용되는 철근콘크리트조 3층 건물과, 소매점으로 이용되는 단층 건물로 구성됩니다. 소유자는 주식회사씨지리테일이며, 현재 권리분석의 기준점은 2018.11.14. 설정된 대구칠곡신용협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당권입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 붙은 대규모 가압류와 압류는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 문제는 등기 밖 확인사항입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 천성호가 상산로 286 건물전체를 점유하는 것으로 기재되어 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’ 또는 ‘인수 0원 확정’으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경70956 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 서성동 117-1 외 · 경상북도 상주시 상산로 286 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 소매점 · 2,3층 창고 · 단층 소매점 |
| 소유자 | 주식회사씨지리테일 |
| 감정가 / 최저가 | 901,884,810원 / 441,924,000원 (2회 유찰 · 감정가 49.0%) |
| 청구금액 | 1,428,433,482원 |
| 경매개시 | 2024.04.19 신용보증기금 강제경매 · 2024.10.29 대구칠곡신용협동조합 임의경매 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 5 토지 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2018.11.14. 대구칠곡신용협동조합 근저당권 816,000,000원입니다. 그 뒤의 디지비캐피탈·국민은행·신용보증기금 가압류와 국민건강보험공단·국·진주시 압류, 강제·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.02.11.에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
임차인·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천성호 | 상산로 286 건물전체 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·회차 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
2회 유찰된 분석 회차의 최저매각가는 441,924,000원으로 감정가 901,884,810원의 49.0%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 309,346,800원, 4회 유찰 시 216,542,760원입니다.
하지만 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 근린시설·창고·토지가 결합되어 있고, 목록 5는 지분매각이며, 일부 토지는 타인이 점유하는 것으로 파악됐고, 인접지와의 지적경계도 대체로 불분명합니다. 따라서 49%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’는 의미로 읽지 않는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 441,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,819,240원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 대구칠곡신용협동조합 | 816,000,000원 | 435,104,760원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 1,269,718,354원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,367,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 경매개시결정 · 대구칠곡신용협동조합 | 1,428,433,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,181,151,836원 중 예상 배당액은 435,104,760원, 미배당은 4,746,047,076원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수분이며 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
④ 물건 자체의 핵심 리스크
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 타인점유. 목록 1 토지 북측 일부는 타인이 점유하는 것으로 파악되어 감정평가에 반영됐습니다.
- 지분매각. 목록 5 토지는 지분매각입니다. 전체 토지 단독취득으로 단순화해 보면 안 됩니다.
- 경계 불분명. 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명해 정확한 위치와 경계는 전문지적측량을 통한 확인이 필요합니다.
- 건물 면적 차이. 목록 4 건물은 제시목록상 76㎡와 일반건축물대장상 50.16㎡가 다르며, 감정은 실측을 참고해 50.16㎡로 사정했습니다.
- 일체 이용. 목록 2 건물 1층과 목록 4 건물은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.
- 소재불명 건물. 목록 3 토지에 등기된 “목조 와즙 평가건주택, 9평”은 소재불명입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주시 서성동 ‘서문사거리’ 북측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·점포·상가 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 일부 토지는 차량접근 가능하고 다른 토지는 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 건물은 1층 소매점, 2·3층 창고 및 별도 소매점으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 중로1류에 저촉되고 소로3류에 접하며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 소매점·창고·토지가 결합된 비표준 근린시설이고 지분·점유·경계 이슈가 함께 있어, 단순 주거용 물건보다 개별 실사 비중이 큰 유형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 천성호 권리 확인. 전입신고일·사업자등록 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접지와의 경계가 불분명하므로 실제 이용범위와 공부상 경계를 확인해야 합니다.
- 타인점유 범위 확인. 북측 일부 토지의 점유자와 점유 근거, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 목록 5 지분관계 확인. 지분매각 범위와 취득 후 사용·처분 구조를 따로 검토해야 합니다.
- 건물 현황 대조. 목록 4의 76㎡·50.16㎡ 차이와 목록 2 1층과의 일체 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 441,924,000원이 감정가의 49.0%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 물건별 현황을 반영한 별도 가격검토가 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것이 많은 물건
이 사건의 등기부 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.11.14. 말소기준 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 하지만 이 사실만으로 ‘권리 깨끗·인수 0원’이라고 끝낼 수는 없습니다.
건물전체를 점유하는 천성호의 전입과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 토지 북측 일부 타인점유, 목록 5 지분매각, 지적경계 불분명, 건물 면적 차이와 일체 이용까지 현장·공부 확인사항이 겹쳐 있습니다. 최저가는 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 할인율보다 점유권원·경계·지분·실제 이용상태를 먼저 확정하는 것입니다.
