대구지방법원 2025타경552. 경주시 현곡면 금장리 647 일대의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택(3가구)으로 이용 중이고, 목록 1 지상의 조경수·잔디와 제시외 건물도 평가 및 매각에 포함됩니다. 건물은 공부상 철근콘크리트지붕으로 되어 있으나 현황은 철근콘크리트 위 기와지붕입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2021.07.02. 현곡새마을금고 근저당권 384,000,000원이고, 그 뒤 설정된 황지웅 80,000,000원, 김형철 13,000,000원의 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 효용새마을금고·조윤경·이동혁 관련 근저당권과 2019년 임의경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경552 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 금장리 647 · 경상북도 경주시 현곡면 금장4길 17-9 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택(3가구) 이용 중 |
| 소유자 | 변미경 · 단독소유 |
| 토지 | 339.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 감정가 / 최저가 | 737,656,300원 / 361,451,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 318,930,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1 지상 조경수·잔디 등 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 기준이 되는 권리는 을구 7번 현곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며 토지 금장리 647·647-1을 공동담보로 합니다. 이후의 근저당권 두 건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 없음
목록 2번 일부에 최상수·오세창 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2021.07.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 오세창은 2025.11.17. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최상수 | 목록 2번 일부 | 2024.08.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오세창 | 목록 2번 일부 | 2025.03.14 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 현재 회차 배당구조 (매각가 361,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,860,314원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 현곡새마을금고 | 384,000,000원 | 355,590,686원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 황지웅 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 김형철 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 477,000,000원, 예상 배당은 355,590,686원으로 121,409,314원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 담보채권은 현재 자료상 매수인 승계액으로 계산되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 361,451,000원 | 355,590,686원 | 121,409,314원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 253,015,699원 | 248,673,479원 | 228,326,521원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 177,110,989원 | 173,831,435원 | 303,168,565원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 현곡면 금장리 ‘현곡면행정복지센터’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 현재 다가구주택 3가구로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 2층 건물로 외벽은 석재·드라이비트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비와 개별보일러에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구 33m 이하(10층 이하)이며 토지면적은 339.0㎡, 공시지가는 796,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 건물 지붕은 공부상 철근콘크리트지붕이고 현황은 철근콘크리트 위 기와지붕입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최상수·오세창 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협상에 영향을 줄 수 있어 계약관계를 확인해야 합니다.
- 다가구 3가구 점유 확인. 감정평가상 3가구 이용인데 확인된 임차인은 2명입니다. 실제 점유 세대와 소유자 점유 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물, 목록 1 지상의 조경수·잔디 등이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 주변 다가구주택·토지가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 121,409,314원은 후순위 채권자의 손실 영역이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건은 등기 권리만 보면 방향이 명확합니다. 2021.07.02. 현곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 담보권은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인도 전입이 늦어 대항력이 없으므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리 정리가 곧바로 높은 투자매력도를 뜻하지는 않습니다. 건물은 다가구주택 3가구로 이용 중인데 확인된 임차인은 2명이고, 두 임차인의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없어 실제 시세 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 임차관계의 완결성과 현장 가격 검증이 핵심입니다.
