대구지방법원 2025타경552. 경주시 현곡면 금장리 647 소재 물건으로, 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이며 감정 이용상태는 다가구주택 3가구입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층이고 토지는 지목 ‘대’, 면적 339㎡입니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함되고, 목록1 지상의 조경수·잔디 등도 평가에 포함돼 있습니다.
권리구조의 기준점은 2021년 7월 2일 설정된 현곡새마을금고 근저당 384,000,000원입니다. 2024년 황지웅 근저당 80,000,000원, 2025년 김형철 근저당 13,000,000원과 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 두 임차인 역시 2024년과 2025년에 전입해 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경552 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 금장리 647 · 경상북도 경주시 현곡면 금장4길 17-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택(3가구) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 위생·급배수설비 · 개별보일러 난방 |
| 토지 | 지목 대 · 339㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 변미경 |
| 감정가 / 최저가 | 737,656,300원 / 253,016,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더존새마을금고(변경전: 현곡새마을금고) / 318,930,480원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 조경수·잔디 등 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2015년 효용새마을금고 근저당 351,000,000원, 2016년 조윤경 근저당 52,000,000원, 2019년 이동혁 근저당 65,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.07.02 현곡새마을금고 근저당 384,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최상수 | 목록 2번 일부 | 2024.08.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오세창 | 목록 2번 일부 | 2025.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.11.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 조사됐습니다. 최상수는 2024.08.06, 오세창은 2025.03.14 전입해 두 사람 모두 2021.07.02 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 임차인으로서의 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 737,656,300원, 현재 최저매각가는 253,016,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 253,016,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 숫자입니다. 이 사건에서는 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 오히려 3회 유찰이라는 사실은 현재 가격대에서 반복적으로 매수자가 성립하지 않았다는 신호이기도 하므로, 권리 안전성과 별개로 환금성을 점검해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 253,016,000원 | 248,673,776원 | 228,326,224원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 177,111,200원 | 173,831,643원 | 303,168,357원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 123,977,839원 | 121,442,149원 | 355,557,851원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 253,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,224원 |
| 2. 근저당 · 현곡새마을금고 | 384,000,000원 | 248,673,776원 |
| 3. 근저당 · 황지웅 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김형철 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 477,000,000원이고 현 회차 채권자 예상배당은 248,673,776원, 미배당은 228,326,224원입니다. 이 미배당은 후순위 권리자의 배당 부족으로 남을 뿐 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현곡면행정복지센터 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 목록2 건물은 다가구주택 3가구로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 2층 건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 고도지구(33m 이하·10층 이하), 가축사육제한구역 등에 해당하며 공시지가는 796,100원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물, 목록1 지상의 조경수·잔디 등도 평가에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최상수·오세창 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당관계를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 다가구 3가구 점유 확인. 감정 이용상태는 3가구인데 확인된 임차인은 2명입니다. 나머지 점유관계와 명도 대상을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·조경수·잔디 등이 함께 평가돼 있으므로 목록별 매각 범위를 원문과 현황에서 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 공부상 콘크리트지붕과 현황상 콘크리트 위 기와지붕이라는 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실보다, 반복 유찰의 원인이 가격인지 물건성인지 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 인수·배당 판단 전 원문 서류를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 봐야 한다”
이 사건에서 가장 중요한 권리 기준은 명확합니다. 2021.07.02 현곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당 두 건과 현재 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 737,656,300원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 253,016,000원, 즉 34.3%까지 내려왔지만 그 숫자 자체가 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 다가구주택 3가구와 토지를 일괄로 취득하는 물건이고 이미 3회 유찰됐다는 점을 감안하면, 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 이용가치·점유관계·환금성과 반복 유찰의 원인입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 유찰률만으로 단정하지 않는 보수적 접근입니다.
