대구지방법원 2024타경72372. 상주시 모서면 가막리 원당마을 내에 있는 토지 420㎡와 주택·창고가 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준은 2024년 1월 18일 조광페인트주식회사의 근저당권(채권최고액 19,990,000원)이고, 이후 임의경매개시결정과 조광페인트 주식회사·주식회사케이비국민카드·롯데캐피탈 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 적혀 있어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리와 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가는 10,136,000원으로 감정가 60,304,320원의 16.81%까지 내려왔지만, 이미 5회 유찰된 재매각 사건입니다. 여기에 실제 이용은 주택 및 창고이고 주변은 농가주택·농경지·임야가 형성된 지역입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경72372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 가막2길 75 · 가막리 170-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 · 토지 420㎡ |
| 소유자 | 윤우영 |
| 감정가 / 최저가 | 60,304,320원 / 10,136,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조광페인트 주식회사 / 19,990,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024년 1월 18일 설정된 조광페인트주식회사 근저당권입니다. 같은 해 9월 26일 임의경매개시결정과 조광페인트 주식회사 가압류, 12월 10일 주식회사케이비국민카드·롯데캐피탈 주식회사의 가압류가 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 16.81%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 10,136,000원으로 감정가 60,304,320원의 16.81%입니다. 표면적인 할인폭은 매우 크지만, 이 사건은 이미 5회 유찰된 재매각 물건입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로 가격 메리트 판단의 기준을 감정가 하나에만 두기는 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 10,136,000원 | 111,622,793원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,095,200원 | 114,608,859원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 4,966,640원 | 116,699,105원 | 0원 |
매각가가 더 낮아질수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서 그 미배당채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심은 채권자 배당 부족보다 실제 물건 상태·점유·재매각 사유·향후 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 582,448원 |
| 1. 근저당 · 조광페인트주식회사 | 19,990,000원 | 9,553,552원 |
| 2. 가압류 · 조광페인트 주식회사 | 51,411,925원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,315,217원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 32,459,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 9,553,552원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못합니다. 총 채권 미배당액은 111,622,793원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 경상북도 상주시 모서면 가막리 ‘원당마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택 및 창고로 이용 중이며, 토지는 420㎡의 ‘대’, 토지이용상황은 단독입니다.
- 건물 현황. 주택은 흙벽돌조 함석지붕 단층, 창고는 흙벽돌조 스레이트지붕 단층으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 주택이 공부상 스레이트지붕이나 실제 함석지붕이고, 창고는 공부상 31.74㎡이나 실제 약 50㎡라고 적혀 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 (금강)폐수배출시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지가격 지표. 공시지가는 20,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각·보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 2,027,200원을 전제로 자금 준비가 필요합니다.
- 현황 차이. 주택 지붕 재질과 창고 면적이 공부상 표시와 실제 현황에 차이가 있다고 명세서에 적혀 있으므로 현장 실측·상태 확인이 중요합니다.
- 임대·점유. 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입·점유관계, 인도 필요 여부를 입찰 전 원자료와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 구성물의 실제 위치·사용상태를 한 묶음으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농가주택·농경지·임야가 혼재한 지역의 주택·창고이며 이미 5회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 향후 매수 수요와 처분 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역 외에 가축사육제한구역과 폐수배출시설 설치제한지역이 포함되므로 향후 이용계획이 있다면 제한내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 2024년 1월 18일 조광페인트주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 세 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 16.81%라고 해서 가격 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 이 물건은 이미 5회 유찰된 재매각이고, 농촌 지역의 주택·창고이며, 주택 지붕과 창고 면적에는 공부와 실제 현황의 차이가 명시되어 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 결론은 “권리는 단순하지만 가격·현황·환금성 검증이 핵심”입니다. 특히 재매각 보증금 20%, 실제 점유관계, 제시외 건물 포함 범위를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 접근하는 것은 피하는 편이 타당합니다.
