대구지방법원 2024타경72372. 상주시 모서면 가막리 170-1, 도로명주소 가막2길 75에 있는 주택·창고 및 토지 물건입니다. 토지는 420㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 감정평가상 주택과 창고로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2024년 1월 18일 접수된 조광페인트주식회사 채권최고액 19,990,000원 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
권리 자체는 단순하지만 물건 성격은 단순하지 않습니다. 4회 유찰 후 최저가가 14,480,000원까지 내려왔고 이번 절차는 재매각입니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%가 적용됩니다. 또 공부상 주택의 지붕은 스레이트지붕으로 적혀 있으나 실제는 함석지붕이고, 흙벽돌조 단층 창고는 공부상 31.74㎡이나 실제 약 50㎡로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경72372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 모서면 가막2길 75 · 가막리 170-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 420㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤우영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 60,304,320원 / 14,480,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조광페인트 주식회사 / 19,990,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.01.18. 설정된 조광페인트주식회사 근저당권입니다. 2024.09.26. 임의경매개시결정과 같은 날 조광페인트 주식회사 가압류 51,411,925원, 2024.12.10. 주식회사케이비국민카드 가압류 17,315,217원, 롯데캐피탈 주식회사 가압류 32,459,203원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%가 곧 ‘시세 24%’는 아니다
현재 최저매각가는 14,480,000원으로 감정가 60,304,320원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 상주시 모서면 ‘원당마을’ 내 농가주택·농경지·임야가 형성된 지역의 주택·창고 및 토지입니다. 아파트처럼 동일 면적·동일 단지 거래를 곧바로 대입하기 어려운 유형이므로 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 14,480,000원 | 107,356,985원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,136,000원 | 111,622,793원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 7,095,200원 | 114,608,859원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 매각가가 10,136,000원, 그 다음은 7,095,200원으로 낮아지는 시나리오지만, 채권자의 미배당은 각각 111,622,793원, 114,608,859원으로 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,640원 |
| 1. 근저당 · 조광페인트주식회사 | 19,990,000원 | 13,819,360원 |
| 2. 가압류 · 조광페인트 주식회사 | 51,411,925원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,315,217원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 32,459,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 121,176,345원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 13,819,360원, 미배당은 107,356,985원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상주시 모서면 가막리 ‘원당마을’ 내에 소재하며, 주변은 농가주택·농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 주택 및 창고로 이용 중이며, 주택에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 420㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 20,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 (금강)폐수배출시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물 현황. 흙벽돌조 함석지붕 단층 주택과 흙벽돌조 스레이트지붕 단층 창고로 평가되어 있습니다. 매각물건명세서에는 주택 지붕과 창고 실제면적의 차이가 별도로 적시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 14,480,000원 기준 보증금은 2,896,000원입니다.
- 점유·임대관계. 인수권리는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지붕·창고 면적 차이. 주택 지붕 재료와 창고 공부상 31.74㎡·실제 약 50㎡ 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 60,304,320원 대비 최저가 14,480,000원이라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고, 농촌 주택·창고·토지의 개별성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 환금성은 별개”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 정리되는 편입니다. 하지만 현재 가격은 이미 4회 유찰을 거쳐 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 재매각에 보증금 20% 조건이 붙어 있습니다. 여기에 원당마을 내 주택·창고 및 토지라는 개별성, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함, 지붕과 창고 면적 차이가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하니 싸게 사는 물건”으로 단순화하기보다, 권리 위험은 낮지만 현장확인과 환금성 판단의 비중이 큰 물건으로 보는 편이 맞습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만 그것만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 아닙니다. 권리는 통과, 가격·현황은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심입니다.
