대구지방법원 2024타경72419. 문경시 흥덕동 시영아파트 다동 5층 505호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 중 제5층 제505호입니다. 현재 소유자는 송유주이며 2021년 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 52,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 34,100,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024년 신한카드의 강제경매개시결정과 경북신용보증재단의 가압류가 붙었지만, 두 권리 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 거주자 부재로 내부 조사가 곤란했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수위험과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 확인할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경72419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 흥덕9길 13, 다동 5층 505호 (흥덕동,시영아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 대상 면적 | 57.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 중 제5층 제505호 |
| 소유자 | 송유주 · 2021.10.07 소유권이전 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 17,196,385원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.10.07 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 34,100,000원이고 채무자는 송유주입니다. 이후 2024.10.02 신한카드의 강제경매개시결정과 2024.12.17 경북신용보증재단의 16,280,434원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 싸지만, 5층 거래를 보라
흥덕시영은 180세대, 사용승인일은 1992.11.03입니다. 대상 면적은 57.19㎡이고 실거래 면적 매칭도 확인됩니다. 최근 12개월 실거래 평균은 65,136,363원, 최신 거래는 2026.07의 79,000,000원입니다. 현재 최저가 38,500,000원은 최근 12개월 평균의 59.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.19㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 57.19㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 5 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 57.19㎡ | 1 | 63,500,000원 |
| 2026.01 | 57.19㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 57.19㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 57.19㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 52.37㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 65,136,363원 |
전체 최근 거래 범위는 40,000,000원~90,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 대상과 동일한 5층에서는 2026.01 40,000,000원, 2026.02 42,000,000원, 2026.04 46,000,000원, 2026.05 63,000,000원 거래가 확인됩니다. 따라서 현재 최저가 38,500,000원이 최근 12개월 평균 대비 크게 낮은 것은 분명하지만, 대상 호수의 층 조건을 반영하면 할인 폭을 전체 평균만큼 크게 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 34,100,000원 | 34,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 17,196,385원 | 3,307,000원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 16,280,434원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 67,576,819원 중 37,407,000원이 배당되고, 미배당은 30,169,819원입니다. 신청채권자 신한카드는 청구액 17,196,385원 중 3,307,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 38,500,000원 | 37,407,000원 | 30,169,819원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 41,511,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 49,451,389원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문경중학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건 중 제5층 제505호로, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 인접 토지와 대체로 평탄하며 아파트부지로 이용중입니다. 토지면적은 8,779.0㎡, 공시지가는 313,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 관련 지정이 있고, 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 일련번호(2) 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 대로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부 조사가 곤란했고 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 5층 실거래 우선. 전체 최근 12개월 평균은 65,136,363원이지만 같은 5층 거래는 40,000,000원부터 63,000,000원까지 확인됩니다.
- 내부 상태 확인. 내부 조사가 직접 이뤄지지 않아 인근 탐문과 외부관찰 등을 종합해 통상적인 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
- 토지 현황 확인. 일부 토지는 공부상 답, 현황 대로 조사됐으므로 권리관계와 이용현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 30,169,819원의 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘5층 실거래’가 기준
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 34,100,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 신한카드 강제경매와 경북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 1회 유찰 후 최저가 38,500,000원은 최근 12개월 평균 65,136,363원의 59.1%로 내려와 있습니다. 최신 거래도 79,000,000원이고 최근 추세는 +62.8%입니다. 다만 이 물건은 5층이고, 실제 5층 거래에는 40,000,000원·42,000,000원·46,000,000원도 존재합니다. 따라서 결론은 “전체 평균 대비 가격 메리트는 크지만, 동일 층 기준으로는 보수적으로 확인할 물건”입니다. 권리보다 실제 점유·내부 상태와 5층 비교거래가 최종 입찰가를 결정할 핵심입니다.
