대구지방법원 2025타경576. 경주시 건천읍 천포리 ‘에버그린빌’ 제3층 제301호, 전용 68.99㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 92,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 45,080,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.05.18. 설정된 신경주농업협동조합의 채권최고액 58,800,000원 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 김은정의 임차권등기와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽에서는 최근 거래가 눈에 띕니다. 동일 면적 68.99㎡의 최신 거래는 2025.04. 105,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 이 1건의 거래로 105,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 금액의 42.9%입니다. 전체 4건 평균 88,750,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 값을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래는 이전 거래군보다 26.0% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경576 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 천포리 687-1외 1필지 제3층 제301호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 건천읍 단석로 1934-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 68.99㎡ · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김윤성 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 47,865,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준
현재 권리분석의 핵심은 2020.05.18. 신경주농업협동조합 근저당입니다. 그 이전의 대구축산업협동조합 근저당과 경주시 압류 등은 2020년 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 등기에서 의미 있는 후순위 권리는 김은정의 주택임차권과 2025년 임의경매개시결정이며, 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계 보증금 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 301호 68.99㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 2022.02.24 | 선순위 아님 | 후순위 | 0원 |
김은정의 임대차계약일은 2022.02.17, 확정일자는 2022.02.24, 임차권등기는 2024.02.22입니다. 주민등록일자는 확인되지 않지만, 임대차계약 자체가 말소기준 근저당의 2020.05.18.보다 뒤이므로 이 근저당보다 선순위인 대항력 임차인이 될 수 없습니다. 임차권등기도 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하고, 배당요구는 2024.02.22. 접수된 상태입니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래 105,000,000원 vs 최저 45,080,000원
에버그린빌은 총 8세대, 2016.07.07. 준공이며 대상 면적 68.99㎡와 실거래 면적이 일치합니다. 확인되는 거래는 총 4건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 68.99㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.05 | 68.99㎡ | 5 | 84,000,000원 |
| 2023.02 | 68.99㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.07 | 68.99㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.99㎡ | 4건 | 88,750,000원 |
최신 거래 105,000,000원과 비교하면 현재 최저가 45,080,000원은 42.9% 수준입니다. 전체 평균 88,750,000원과 비교해도 최저가는 50.8% 수준입니다. 특히 최근 거래가 이전 거래군보다 26.0% 높아진 흐름이어서, 데이터상 최근 가격 추세는 하락이 아니라 상승 쪽입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 1. 근저당 · 신경주농업협동조합 | 58,800,000원 | 43,868,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,080,000원을 가정하면 신경주농업협동조합 근저당은 43,868,560원을 배당받고 14,931,440원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 14,931,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 28,212,009원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 22,089,199원 | 21,291,593원 | 37,508,407원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 신경주농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 제시된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경주시 건천읍 천포리 소재 무산중학교 서측 인접. 주변은 학교, 단독주택, 다세대주택 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 공동주택이며 승강기·위생·급배수·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지 중 천포리 687-1은 공부상 지목이 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김은정의 임대차계약일 2022.02.17, 확정일자 2022.02.24, 임차권등기 2024.02.22 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유·인도 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 거래 표본이 많지 않습니다. 최신 거래 한 건만으로 매도 가능 가격을 고정하지 말고 주변 다세대 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 토지 지목 차이. 천포리 687-1은 공부상 ‘전’, 현황은 ‘대’이므로 관련 공부와 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성 검증’이 승부처
이 물건은 현재 가격만 놓고 보면 강한 할인 구간입니다. 감정가 92,000,000원에서 두 차례 유찰돼 45,080,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최신 거래 105,000,000원과 비교하면 42.9% 수준입니다. 권리도 2020년 신경주농업협동조합 근저당이 기준이고 김은정의 임차권은 그 뒤여서, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순히 “시세의 절반 이하”라고만 보는 것은 위험합니다. 에버그린빌은 8세대 다세대이고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 낮지만, 실제 투자 판단의 승부처는 최신 105,000,000원 거래가 현재 301호에도 재현 가능한지, 그리고 매도할 때 충분한 수요가 있는지를 현장에서 검증하는 데 있습니다. 권리는 정리형, 가격은 매력적, 환금성은 확인 필수.
