대구지방법원 2025타경10609. 사건상 물건은 경주시 산내면 외칠리의 연립주택 + 토지로 분류되어 있고, 감정 이용상태에는 건물이 축사용도이나 현재 비어 있음으로 기재돼 있습니다. 최저매각가는 53,173,000원으로 감정가 108,515,940원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 단순히 ‘반값’이라는 숫자만 봐서는 안 됩니다. 이 사건은 지분매각이며 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다. 외부 응찰자가 최고가를 써도 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 낙찰 지위가 넘어갈 수 있어, 일반적인 단독소유 부동산 경매보다 낙찰 확실성이 낮습니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2017년 5월 18일 경북대구낙농협동조합의 가압류 20,980,083원이고, 그 뒤의 경북신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1999년 산내농업협동조합 근저당권은 2014년 1월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 산내면 외칠리 1124 |
| 등기사항 부동산 표기 | 경상북도 경주시 산내면 외칠리 1154 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태는 축사용도이나 현재 비어 있음 |
| 소유관계 | 김지희 7분의 3 · 김민우 7분의 2 · 김혜진 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 108,515,940원 / 53,173,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 67,450,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회) |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분·우선매수’가 핵심
현재 확인되는 말소기준은 2017.05.18 경북대구낙농협동조합 가압류입니다. 2017.05.30 경북신용보증재단 가압류와 2025.07.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년 설정된 산내농업협동조합 근저당권은 2014년 이미 말소되어 현재 인수대상이 아닙니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 53,173,000원으로 감정가 108,515,940원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 53,173,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단에서 더 중요한 것은 낮은 환금성 요인입니다. 토지는 생산관리지역이고 지목·이용상황은 답, 형상은 부정형·완경사이며 도로접면은 맹지입니다. 감정평가상 주위는 농경지·임야·농가주택이 혼재하고, 본건 인근까지 소형차량 출입은 가능하지만 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 건물도 축사용도이나 현재 비어 있어 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,114원 |
| 1. 가압류 · 경북대구낙농협동조합 | 20,980,083원 | 20,980,083원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 31,011,358원 | 30,835,803원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 경북신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 확인 채권 합계 51,991,441원 중 51,815,886원이 배당되고, 미배당은 175,555원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 산내면 외칠리 ‘외칠교’ 남측 근거리에 위치하며, 주위는 대부분 농경지·임야·농가주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 소형차량 출입은 가능하지만 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 시멘트 블록조 스레트 지붕 단층, 내·외벽 블록쌓기 및 파이프조 스레트 벽면, 바닥 몰탈, 창호 목재입니다.
- 이용상태. 축사용도이나 현재 비어 있습니다.
- 토지. 생산관리지역 · 지목 답 · 토지이용상황 답 · 완경사 · 부정형 · 맹지 · 토지면적 1,818㎡ · 공시지가 16,000원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유자 우선매수권. 행사제한 1회가 있는 지분경매입니다. 최고가를 써도 외부 응찰자의 낙찰이 확정되지 않을 수 있음을 전제로 입찰해야 합니다.
- 농취증. 목록 1, 4 농지취득자격증명 제출 필요. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 맹지·세로불. 목록 1, 4, 5가 세로불 및 맹지로 기재돼 있어 실제 진입로·통행권·차량 접근을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분취득 이후. 김지희 7분의 3, 김민우 7분의 2, 김혜진 7분의 2의 공유관계가 존재합니다. 경매 대상 지분과 낙찰 후 공유관계 정리가 사용·처분 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 점유관계. 건물은 현재 비어 있는 것으로 평가됐으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장점유를 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 축사용도·맹지·지분·농지 규제로 인한 환금성 할인까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 요건·현장 진입로를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값보다 중요한 건, 팔 수 있느냐”
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 두 숫자만으로는 투자 매력을 설명하기 어렵습니다. 지분매각에 공유자 우선매수권이 붙고, 목록 1·4에는 농지취득자격증명이 필요하며, 일부 목록은 세로불·맹지입니다. 건물의 감정 이용상태도 일반 주택이 아니라 축사용도·현재 공실입니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서 최저가 49%만 보고 ‘싸다’고 평가하는 것은 위험합니다. 권리 인수는 낮지만, 실행·사용·환금성 리스크는 높다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 공유관계·농취증·접근성·용도 문제를 실제로 해결할 수 있느냐입니다.
