대구지방법원 2025타경10609. 경주시 산내면 외칠리 소재 연립주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 축사용도이나 현재 비어 있음으로 조사됐고, 주변은 농경지·임야·농가주택 등이 혼재합니다. 등기상 현재 소유자는 김민우·김지희·김혜진의 공유이고, 이 경매는 지분매각입니다. 따라서 단순히 최저가만 비교하기보다 공유관계와 매각조건을 함께 봐야 하는 물건입니다.
등기 흐름에서 과거 산내농업협동조합 근저당은 2014.01.21 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 김지희 지분에 대한 2017.05.18 경북대구낙농협동조합 가압류 20,980,083원이고, 이후 경북신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현장 점유와 실제 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10609 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 산내면 외칠리 1124 |
| 등기 부동산 | 경상북도 경주시 산내면 외칠리 1154 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 축사용도이나 현재 비어있음 |
| 소유자 | 김민우 7분의 2 · 김지희 7분의 3 · 김혜진 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 108,515,940원 / 37,221,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 67,450,153원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 1,818.0㎡ · 지목 답 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 맹지 |
| 공시지가 | 16,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 가압류 기준, 이후 권리는 매각으로 소멸
1999.02.10 설정된 산내농업협동조합 근저당은 2014.01.21 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.05.18 갑구 3번 가압류입니다. 이 가압류의 청구금액은 20,980,083원이며, 2017.05.30 경북신용보증재단 가압류 31,011,358원과 2025.07.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 37,221,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 지분매각이고 공유자의 우선매수권이 있으며, 목록1·4는 농지취득자격증명을 제출해야 하고 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 목록1·4·5는 세로불 및 맹지로 기재돼 있습니다. 감정평가상 주변은 농경지·임야·농가주택이 혼재하고 대중교통 사정도 불편한 편이라, 낮아진 최저가와 별개로 환금성과 이용 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 매각조건 — 입찰 전에 먼저 걸러야 할 절차
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지분매각. 공유자의 우선매수권이 있고 행사제한은 1회입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 접근성. 목록1·4·5는 세로불 및 맹지입니다.
- 이용상태. 감정평가상 축사용도이나 현재 비어있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,069,978원 |
| 1. 가압류 · 경북대구낙농협동조합 | 20,980,083원 | 20,980,083원 |
| 2. 가압류 · 경북신용보증재단 | 31,011,358원 | 15,170,939원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 경북신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권합계 51,991,441원 중 36,151,022원이 배당되고, 15,840,419원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 산내면 외칠리 소재 외칠교 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·임야·농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 소형차량 출입은 가능하나 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 시멘트 블록조 스레트 지붕 단층, 내·외벽은 블럭쌓기·파이프조 스레트 벽면, 바닥은 몰탈, 창호는 목재입니다.
- 토지. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·가축분뇨 배출시설 설치 제한지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 접면. 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 맹지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 공유관계와 실제 매각대상 지분을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사제한 1회 조건과 실제 행사 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록1·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 맹지·접근. 목록1·4·5의 세로불·맹지 상태와 실제 진입 가능 경로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 이용 가능성·지분가치·처분 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 매각조건이 먼저다”
이 사건은 등기상으로는 과거 근저당이 이미 말소됐고, 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 일반 부동산 경매가 되지는 않습니다. 지분매각, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명, 맹지, 3회 유찰이 동시에 존재합니다. 감정가 108,515,940원에서 최저가 37,221,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 비교 없이 이 낙폭을 곧바로 가격 메리트로 볼 근거는 없습니다.
결론은 권리 인수보다 절차·환금성 리스크가 큰 물건입니다. 특히 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환 조건과 공유자 우선매수권은 입찰 성패에 직접 영향을 줍니다. 낮아진 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 매각지분, 현장 접근성, 농취증 발급 가능성, 공유관계와 점유상태입니다.
