대구지방법원 2025타경10767. 경주시 도지동 벨로스텔라경주5차 12층 1203호입니다. 감정평가상 전용면적은 84.6626㎡이고, 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물 중 12층입니다. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔로 적혀 있습니다. 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 용도 표기와 이용상태가 서로 다르므로 입찰 전 이 부분은 반드시 원문과 현장을 대조해야 합니다.
권리 구조의 기준점은 2019.12.05. 설정된 초량4동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 213,600,000원이며, 이후 2021.03.16. 강수진 전세권 20,000,000원, 2024.03.15. 국 압류, 2025.10.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10767 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 도지동 도동지구토지구획정리지구34블럭7로트 벨로스텔라경주5차 제12층 제1203호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 능원안길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 전용 84.6626㎡ · 지하1층 지상13층 중 12층 |
| 소유자 | 차소영 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 154,747,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.12.05. 설정된 초량4동새마을금고 근저당 213,600,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.10.24. 회사합병을 원인으로 초량새마을금고에 이전됐습니다. 그 뒤의 강수진 전세권, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성순 | 2022.03.17 | 미상 | 2026.01.05 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강성순의 전입신고일은 2022.03.17.로 말소기준권리인 2019.12.05.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.01.05. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 80,850,000원으로 감정가 165,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격 자체는 크게 내려와 있지만, 동일 물건 또는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 2. 근저당 · 초량4동새마을금고 | 213,600,000원 | 78,994,700원 |
| 3. 전세권 · 강수진 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 154,605,300원입니다. 전세권 강수진의 전세금 20,000,000원도 배당액이 0원으로 계산되지만, 말소기준권리 뒤의 전세권이므로 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 경주시 동방동 소재 동방초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·주거 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 감안한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물 중 12층 1203호이며 사용승인일자는 2017.04.20.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측 및 북서측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 일부제한, 토지구획정리사업지구입니다.
- 현황 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·설비·마감상태는 외부관찰과 탐문을 토대로 개략 평가됐으며 내부 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 표기는 아파트, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기·건축물대장·현황을 함께 확인하세요.
- 강성순 임대차. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 내용을 확인하세요.
- 전세권 강수진. 전세금 20,000,000원의 등기 전세권이 있으나 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸하는지 원문을 최종 대조하세요.
- 국 압류. 2024.03.15. 경주세무서장 처분청의 압류가 있으므로 당해세 등 배당 우선순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 점유·하자·수리비를 현장에서 점검하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2019.12.05. 근저당이 말소기준이고, 이후 등기된 전세권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 강성순의 전입도 2022.03.17.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 80,850,000원이 감정가 165,000,000원의 49%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 없고, 사건상 아파트라는 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 존재합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 실제 입찰 여부는 용도 확인과 최근 거래가격 조사까지 마친 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
