대구지방법원 2025타경187. 문경읍 고요리 1069·1070과 건물을 함께 보는 일괄매각 물건으로, 감정평가상 건물 1·2층의 이용상태는 숙박시설입니다. 현재 소유자는 이보경이며, 2022년 11월 9일 점촌농업협동조합 앞으로 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 변준호의 전세권 240,000,000원과 그 전세권에 대한 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 481,086,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 배당 시나리오에서는 집행비용 7,210,860원을 제외한 473,875,140원이 점촌농업협동조합 근저당권에 배당되고, 그 뒤 변준호 전세권에는 배당재원이 남지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경187 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 문경읍 고요리 1069, 1070 · 경상북도 문경시 문경읍 웰빙타운길 8-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1,2층 숙박시설 |
| 소유자 | 이보경 |
| 감정가 / 최저가 | 981,805,720원 / 481,086,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 변준호 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2021년 신한은행 근저당권 330,000,000원과 고덕용의 소유권이전청구권 가등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.09 설정된 점촌농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 2022.11.22 설정된 변준호의 전세권 240,000,000원, 2023.09.18 전세권 압류, 2025.07.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 481,086,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 336,760,200원, 4회 유찰 시 235,732,139원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 1·2층이 숙박시설이고 토지와 일괄매각되는 물건이어서 일반 주거용 부동산처럼 단순한 거래가격 비교를 적용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,086,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,210,860원 |
| 2. 근저당권 · 점촌농업협동조합 | 600,000,000원 | 473,875,140원 |
| 3. 전세권 · 변준호 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 840,000,000원 중 473,875,140원이 배당되고 366,124,860원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 문경시 문경읍 고요리 소재 문경단산모노레일 북측 인근이며, 주위는 숙박시설·근린생활시설·위락시설·전원주택·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 1층과 2층은 숙박시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 숙박시설로, 외벽은 목재치장·몰탈 위 페인트 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적은 517.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 69,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 숙박시설 현장 확인. 1·2층 숙박시설의 실제 영업·사용 상태와 내부 상태, 급배수·난방설비의 작동 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지와 일괄매각 확인. 고요리 1069·1070 토지와 건물을 일괄매각하는 구조이므로 각 부동산의 경계·진입·이용관계를 원본 서류와 현황에서 대조해야 합니다.
- 권리 소멸 확인. 말소기준 점촌농업협동조합 근저당권 뒤의 변준호 전세권과 압류는 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도 인수권리는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 481,086,000원에서 3회 유찰 시 336,760,200원, 4회 유찰 시 235,732,139원 시나리오가 제시되지만, 가격 하락과 별개로 환금성 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 숙박시설의 실제 가치
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.09 점촌농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 전세권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%인 481,086,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 이것만으로 저평가라고 볼 수 없습니다. 더구나 물건은 일반 주거용이 아니라 1·2층 숙박시설과 토지의 일괄매각입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현장가치·용도·환금성 확인이 핵심인 유형입니다.
