대구지방법원 2025타경197. 경상북도 문경시 점촌동 56-4의 토지와 5층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 사무실 및 간이숙소, 2층 간이숙소 등, 3층 사무실, 4층 주택, 5층 계단실로 이용되고 있습니다. 토지는 165.3㎡의 대지로 일반상업지역에 속합니다. 말소기준권리는 2021.07.05 문경제일새마을금고 근저당권 403,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 인수 위험까지 0원이 되는 사건은 아닙니다. 임차인 권해중의 전입일은 2019.03.04로 말소기준보다 약 2년 앞서고, 자료상 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 현재 최저가 230,407,000원에 낙찰되더라도 실질취득비용은 낙찰가 + 권해중의 미배당 인수액이 될 수 있으며, 그 총액은 보증금 확인 전에는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경197 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 점촌동 56-4 · 경상북도 문경시 중앙10길 12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무실·간이숙소·주택 |
| 토지 | 대 165.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 홍경미 |
| 감정가 / 최저가 | 329,151,700원 / 230,407,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 388,583,810원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 을구 12번 문경제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 권세억의 근저당권 150,000,000원, 문경제일새마을금고 가압류 50,415,136원, 신용보증기금 가압류 187,000,000원, 경북 신용보증재단 가압류 8,702,000원, 국 및 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체는 비교적 명확하지만, 선순위 임차보증금은 등기권리와 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권해중 | 중앙10길 12 | 2019.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 천정현 | 2층 23.1406㎡ | 2024.08.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한경희 | 3층 114.66㎡ | 2024.11.18 | 5,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성표 | 4층 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채충식 | 1층 16.52㎡ | 2025.04.10 | 3,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
홍성표는 2025.07.18, 채충식은 2025.07.17 배당요구를 했습니다. 권해중은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당액을 산정할 수 없습니다. 천정현·한경희·홍성표·채충식은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,698원 |
| 을구 12번 근저당권 · 문경제일새마을금고 | 403,000,000원 | 226,381,302원 |
| 을구 14번 근저당권 · 권세억 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 문경제일새마을금고 | 50,415,136원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 8,702,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 799,117,136원, 예상 배당액은 226,381,302원, 미배당은 572,735,834원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나, 선순위 임차인 권해중의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 230,407,000원 | 226,381,302원 | 572,735,834원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,284,900원 | 158,226,911원 | 640,890,225원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,899,430원 | 110,518,838원 | 688,598,298원 |
표면상 최저가는 230,407,000원에서 161,284,900원, 112,899,430원으로 내려갑니다. 하지만 권해중의 선순위 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자를 곧바로 실질취득가격으로 볼 수 없습니다. 유찰 횟수보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 임차보증금과 배당관계입니다.
⑤ 건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 사무실 및 간이숙소, 2층 간이숙소 등, 3층 사무실, 4층 주택, 5층 계단실입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 있고, 4층 주택에는 바닥 난방설비가 있습니다.
- 입지. 점촌네거리 북동측 인근으로 주위는 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 165.3㎡ 대지, 일반상업지역, 상업용, 평지, 정방형, 중로한면입니다.
- 공시지가. 472,600원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 면적 확인. 목록 2 건물 1층 공부상 면적은 84.98㎡이나 실측면적은 2~4층과 동일한 114.66㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권해중 보증금 확인. 2019.03.04 전입한 선순위 임차인의 보증금·확정일자·배당관계를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 권해중의 미배당 인수액이 확인된 뒤에야 낙찰가와 합산한 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 5명의 각 점유부분과 현재 점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 1층 면적 차이 확인. 공부상 84.98㎡와 실측 114.66㎡의 차이가 매각범위·사용현황에 어떻게 반영되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 우선순위 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 사건은 감정가 329,151,700원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 230,407,000원으로 내려왔습니다. 하지만 가격 할인율만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 소멸하지만, 2019.03.04 전입한 권해중이 말소기준보다 앞선 선순위 임차인이고 보증금이 미상입니다. 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가도, 추가 유찰된 161,284,900원이나 112,899,430원도 실질취득가격이라고 볼 수 없습니다.
등기 말소관계는 단순하지만 임차인 인수금액이 미확정인 사건. 권해중의 보증금이 확인돼 인수액을 계산하기 전까지는 가격 메리트 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
