대구지방법원 2025타경5367. 경상북도 문경시 흥덕동 427-4, 도로명주소 예동길 77의 토지와 건물입니다. 사건상 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대지 327.0㎡, 평지·사다리형이며 건물은 시멘트벽돌조 글래브지붕 2층입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기 흐름에서 현재 판단의 출발점은 2019.04.26. 설정된 아산신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 220,200,000원이고 2021.10.22. 변경등기로 채권최고액 246,800,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 천안세무서장 관련 압류, 충남신용보증재단·하나캐피탈의 가압류, 아산신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5367 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 문경시 흥덕동 427-4 · 경상북도 문경시 예동길 77 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 대 327.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 글래브지붕 2층 · 급배수·위생·난방설비 |
| 소유자 | 권상욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 162,880,540원 / 114,017,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 61,709,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.04.26. 아산신용협동조합 근저당입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 임차인도 확인되지 않아 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 114,017,000원으로 감정가 162,880,540원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 79,811,900원, 그 다음은 55,868,330원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 실제로 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 114,017,000원 | 70% | 163,707,693원 |
| 2회 유찰 시 | 79,811,900원 | 49% | 197,353,169원 |
| 3회 유찰 시 | 55,868,330원 | 34% | 220,865,755원 |
유찰이 진행될수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 권리인수 부담이 늘어나는 구조는 아닙니다. 대신 단독주택·토지는 개별성이 커서 현장 상태, 토지 형상·도로관계, 건물 노후도와 주변 실제 매매사례를 확인하지 않고 감정가 할인율만 보고 응찰하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,017,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,238원 |
| 을구 5번 근저당권 · 아산신용협동조합 | 220,200,000원 | 111,620,762원 |
| 갑구 5번 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,689,505원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 24,438,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 275,328,455원 중 111,620,762원이 배당되고, 미배당은 163,707,693원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않은 조건입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문경중학교 북동측 인근으로, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 글래브지붕 2층으로 외벽은 치장벽돌 및 시멘트노출 등, 내벽은 벽지 및 목재타일 마감, 바닥은 장판지 및 타일 등, 창호는 샷시 및 목재 창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 327.0㎡, 평지·사다리형·세로각지(가), 공시지가 171,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류·소로3류와의 저촉·접함 사항이 있습니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도로구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 문경시 흥덕동 인근 유사 대지·단독주택의 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서 도면과 현장을 대조해 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 소로1류·소로3류 저촉·접함 사항이 토지 활용과 건축계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 아산신용협동조합 근저당의 2021.10.22. 채권최고액 변경 및 공동담보 관계를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 국 압류가 존재하므로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 현황 점유자와 실제 인도 상태는 매각기일 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증형
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하고, 명시된 인수권리나 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 1회 유찰 후 114,017,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 부동산 자체입니다. 단독주택과 327.0㎡ 토지, 제시외 건물, 도로 저촉사항이 함께 있는 개별성이 강한 물건이고 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”가 아니라, 주변 실제 거래와 현장가치가 114,017,000원을 충분히 웃도는지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단이 맞는 사건입니다.
