대구지방법원 2025타경5369. 경상북도 상주시 복룡동 386-2의 토지와 단독주택이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택(현 공실)이고 토지는 지목 ‘대’, 면적 129.0㎡입니다. 감정가 79,138,500원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 27,145,000원입니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 이재훈이 확인되고 전입일은 2021.01.29입니다. 말소기준으로 산정된 하나카드 가압류의 접수일 2025.03.10보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5369 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 복룡동 386-2 · 복룡냉림길 68-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(현 공실) |
| 토지 | 대 · 129.0㎡ · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이재국 |
| 감정가 / 최저가 | 79,138,500원 / 27,145,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오윤정 / 124,407,883원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기상 근저당권은 없고, 2025.03.10 하나카드 주식회사 가압류 15,067,278원이 말소기준으로 산정되어 있습니다. 이후 2025.07.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 | 복룡냉림길 68-8 | 2021.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인 문제는 없습니다. 전입신고 시점 자체는 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전 보증금 액수와 점유·임대차관계가 확인되기 전까지는 실질취득가를 27,145,000원으로 고정해서 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 27,145,000원이고 감정가는 79,138,500원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 888,610원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,067,278원 | 15,067,278원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 오윤정 | 124,407,883원 | 11,189,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 139,475,161원, 예상 배당액은 26,256,390원이며 미배당액은 113,218,771원입니다. 이 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 이재훈의 보증금도 미상인 만큼 실제 인수관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 27,145,000원 | 26,256,390원 | 113,218,771원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,001,500원 | 18,259,473원 | 121,215,688원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 13,301,050원 | 12,661,631원 | 126,813,530원 |
현재 회차에서도 신청채권자 오윤정의 청구액 124,407,883원 중 예상배당은 11,189,112원입니다. 4회 유찰 시에는 3,192,195원, 5회 유찰 시에는 0원으로 계산되어 신청채권자의 채권은 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 복룡지하차도 북측 인근의 기존주택지대로 단독주택·종교시설·아파트 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호2는 단독주택으로 현재 공실이며, 흙벽돌조 강판지붕 단층 주택과 시멘트블록조 강판지붕 단층 주택으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 전기와 급·배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 129.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 201,700원/㎡입니다.
- 매각조건. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이재훈의 전입일 2021.01.29는 말소기준 2025.03.10보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 임차보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 현 점유 재확인. 감정평가상 단독주택은 현 공실이지만 임차인 조사에는 이재훈이 확인됩니다. 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·이용상태를 원본 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함되어 있으므로 이용계획을 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건의 최저매각가는 감정가 79,138,500원에서 27,145,000원까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 여기까지만 보면 구조가 단순해 보입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 이재훈입니다. 2021.01.29 전입은 말소기준권리 2025.03.10보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두고, 매수인 실질 부담도 확정하지 않는 것이 맞습니다. 비교 실거래 자료도 없으므로 감정가의 34%라는 숫자 자체를 시세 메리트로 해석해서도 안 됩니다. 이 물건은 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
