대구지방법원 2025타경5369. 상주시 복룡동 386-2의 토지와 단독주택이 일괄매각되는 물건입니다. 토지는 129.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택(현 공실)입니다. 등기상 현재 소유자는 이재국이고, 2025.03.10 하나카드 주식회사의 가압류 15,067,278원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.14 오윤정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 단순합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에는 이재훈이 확인되고 전입일이 2021.01.29입니다. 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 감정평가의 “현 공실” 기재와 전입 내역이 함께 존재하므로 실제 점유 여부도 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5369 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 복룡동 386-2 · 경상북도 상주시 복룡냉림길 68-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(현 공실) · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 129.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이재국 · 2020.11.19 매매 · 2020.11.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 79,138,500원 / 38,778,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 오윤정 / 124,407,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심
말소기준은 2025.03.10 접수된 하나카드 주식회사 가압류 15,067,278원입니다. 2025.07.14 오윤정의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 다만 임차인 이재훈의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았다는 점은 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 | 복룡냉림길 68-8 | 2021.01.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 49%만으로 가점 금지
감정가는 79,138,500원, 현재 최저매각가는 38,778,000원으로 2회 유찰·감정가 49%입니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 실질취득비용이 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율이 크게 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다. 먼저 임대차관계와 보증금 규모를 확인한 뒤, 그 금액을 포함한 실질취득비용으로 가격을 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,098,004원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,067,278원 | 15,067,278원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 오윤정 | 124,407,883원 | 22,612,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 139,475,161원이고 채권자 예상배당 합계는 37,679,996원, 미배당액은 101,795,165원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 이재훈의 보증금이 미상인 만큼 임차인 관련 실제 배당·인수 결과는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 상주시 복룡동 소재 “복룡지하차도” 북측 인근이며, 주위는 기존주택지대로 단독주택·종교시설·아파트 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기호2-가는 흙벽돌조 강판지붕 단층 주택, 기호2-나는 시멘트블록조 강판지붕 단층 주택이며 전기·급배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 129.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 201,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이재훈의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·임대차 관련 원본 자료에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가에는 단독주택 “현 공실”로 기재되어 있으나 전입 내역이 존재하므로 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차인에게 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·사용상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “49%보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 79,138,500원에서 2회 유찰되어 최저가가 38,778,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 선순위 전입자 이재훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 전입일은 2021.01.29, 말소기준권리는 2025.03.10이므로 대항력 가능·미상 리스크를 먼저 해소해야 합니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하고 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이지만, 이것만으로 낙찰자의 실제 인수부담까지 0원이라고 결론내릴 수는 없습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 임차인 보증금·점유 확인 → 실질취득비용 산정 → 가격 비교. 49%라는 할인율은 그 다음에 볼 숫자입니다.
