부산지방법원 2024타경4952. 해운대구 좌동 현대아파트 107동 7층 703호, 전용 84.41㎡ 아파트입니다. 감정가 490,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 343,000,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2021.11.24. 설정된 주식회사아이비케이저축은행 근저당권으로 채권최고액은 784,800,000원입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 해운대구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박광영 1명이 확인됩니다. 전입일은 2021.12.01.로 말소기준일 2021.11.24.보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 박광영이라는 이름이 등기부의 과거 공유자 및 채무자와도 일치한다는 경고가 있어 실제 점유 원인과 관계는 명도 실무 차원에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4952 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로37번길 11, 107동 7층703호 (좌동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.41㎡ · 철근콘크리트조 · 지하1층 지상20층 · 7층 703호 |
| 사용승인 | 1996.05.30. |
| 소유자 | 박형찬 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 343,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 679,349,074원 |
| 매각기일 | 2026.08.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.24. 을구 20번 아이비케이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 784,800,000원이고 채무자는 박형찬입니다. 이후 2022.03.17. 국세 압류, 2023.02.02. 국민건강보험공단 압류, 2023.10.18. 부산신용보증재단 16,235,322원 가압류, 2024.08.22. 임의경매개시결정, 2024.10.25. 해운대구 압류가 순차적으로 들어왔습니다. 모두 기준권리 이후이므로 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광영 | 미상 | 2021.12.01. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박광영의 전입일 2021.12.01.은 말소기준권리 설정일 2021.11.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 분류되며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.1%
현대아파트 전용 84.41㎡의 최근 거래 12건은 2025.07.부터 2026.05.까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 496,250,000원, 최신 거래는 2026.05. 510,000,000원입니다. 현재 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%입니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준도 현재 최저가 343,000,000원으로 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.41㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.41㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.41㎡ | 4 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 5 | 487,000,000원 |
| 2026.01 | 84.41㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 84.41㎡ | 20 | 475,000,000원 |
| 2025.11 | 84.41㎡ | 19 | 498,000,000원 |
| 2025.11 | 84.41㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2025.09 | 84.41㎡ | 9 | 495,000,000원 |
| 2025.07 | 84.41㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.41㎡ | 12건 | 496,250,000원 |
거래 범위는 450,000,000원~530,000,000원이고 최신 거래는 510,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 거래군보다 낮게 형성돼 있습니다. 특히 전체 기간 평균이 아니라 최근 12개월 평균 496,250,000원을 기준으로 보더라도 최저가 비율이 69.1%여서, 이번 회차의 가격 할인은 단순히 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올린 결과로만 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,602,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 784,800,000원 | 337,398,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 16,235,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각대금 343,000,000원에서 집행비용 5,602,000원을 제외한 337,398,000원이 아이비케이저축은행 근저당에 배당되고, 부산신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 801,035,322원 대비 미배당은 463,637,322원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 463,637,322원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 240,099,999원 | 235,938,599원 | 565,096,723원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 168,069,999원 | 164,917,019원 | 636,118,303원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 미배당 채권이 매수인에게 전가되는 구조로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해송초등학교 북서측 인근, 해운대구 신시가지 내 아파트단지·근린생활시설·초·중등학교가 혼재한 지역으로 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도2호선 장산역이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상20층, 1996.05.30. 사용승인. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·열병합 지역난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 단지·거래. 현대아파트 957세대, 전용 84.41㎡ 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 도로에 접합니다. 공시지가는 2,269,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 감정평가상 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 박광영의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 원인은 확인하세요.
- 관계인 여부. 박광영은 등기부상 과거 권리자·채무자와 같은 이름이므로 실제 임차관계인지 가족·관계인 점유인지 현황조사와 현장을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.1%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래 450,000,000원~530,000,000원과 개별 층·상태를 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 명도. 권리상 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령·명도협의 가능성을 입찰비용에 반영하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.14. 기준 권리관계와 매각물건명세서·현황조사·세금·관리비를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’, 가격은 이미 시세 아래
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2021.11.24. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 박광영의 전입은 그보다 늦은 2021.12.01.입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 최저가 343,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 496,250,000원의 69.1%이고, 최신 거래 510,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 가격 자체는 최근 거래군과 분명한 간격이 있습니다. 다만 박광영의 보증금과 임대차 세부조건이 미상이고 과거 등기부 관계인과 같은 이름이라는 점, 국세·지방세 압류가 존재한다는 점은 입찰 직전 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 최종 변수는 점유관계와 세금 배당 확인으로 요약할 수 있습니다.
