대구지방법원 2026타경60. 달서구 도원동 한실들마을 516동 18층 1803호 아파트입니다. 감정가는 131,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 91,700,000원입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2021년 8월 11일 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “70%까지 내려온 아파트”로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 적혀 있고, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다. 권리의 소멸 여부와 별개로, 입찰 전 대지권의 실제 존재·등기 가능 여부를 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경60 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1429 한실들마을 516동 18층1803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3 · 주방 겸 거실 · 욕실1 · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 박기용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 85,536,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 1996.12.07 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
1997년 한국주택은행 근저당과 성서농업협동조합의 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.08.11 하나은행 근저당이며, 같은 날 설정된 하나은행 근저당 49,500,000원·11,000,000원·33,000,000원과 이후 엔에이치농협캐피탈 가압류 25,831,709원, 새진해새마을금고 가압류 123,848,227원은 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 자료는 없다
현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가 131,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 단지 | 한실들마을 |
|---|---|
| 세대수 | 1,119세대 |
| 준공 | 1996.12.07 |
| 비교 대상 면적 | 59.76㎡ · 면적 일치 아님 |
| 경매 평균 유찰 | 5.8회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 33,000,000원 | 29,149,400원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 25,831,709원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 새진해새마을금고 | 123,848,227원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 243,179,936원 중 채권자 예상배당은 89,649,400원, 미배당액은 153,530,536원입니다. 채권자의 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 153,530,536원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 180,545,357원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 199,455,731원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 85,536,109원에 대해 예상 배당액이 89,649,400원으로 표시돼 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 62,634,579원, 3회 유찰 시 43,724,205원으로 내려가 신청채권액을 충족하지 못합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 노전초등학교 동측 인근. 주변은 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물 중 18층. 사용승인일은 1996.12.07입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 열병합 발전에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7차선, 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있습니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됐다는 점과 실제 대지권 취득·등기 가능 여부를 반드시 대조하세요.
- 가격 검증. 91,700,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 자료는 없으나 임대관계는 미상이고 내부도 폐문으로 확인하지 못했습니다. 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 153,530,536원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 단지 경매 지표. 평균 유찰 5.8회, 낙찰률 0.0%로 제시된 만큼 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대지권 및 점유 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 현재 근저당과 이후 가압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 대지권 미등기·유무 미상이라는 별도 위험요소가 있습니다. 여기에 실거래 비교값도 없어 현재 최저가 91,700,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 순서는 권리 소멸 확인 → 대지권 실체 확인 → 점유 확인 → 가격 검증입니다. 70%라는 숫자만 보고 접근하기보다 대지권 문제를 먼저 해소한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 맞습니다.
