대구지방법원 2026타경78. 대구 달서구 송현동 우방송현하이츠 106동 5층 503호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 소유자 한현진은 2011.07.01 거래가 165,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준은 2014.06.16 설정된 월배농업협동조합 근저당 206,400,000원입니다. 그 뒤 월배농업협동조합 근저당 2건과 주식회사상상인저축은행 근저당, 2026.03.25 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건은 채권 총액이 매각대금보다 커 배당 단계에서는 미배당이 발생하지만, 그것이 곧 매수인의 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당 시나리오에서 채권 총액은 384,000,000원, 채권자 예상배당은 184,863,800원, 미배당은 199,136,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경78 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 906 우방송현하이츠 106동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 중 5층 503호 |
| 소유자 | 한현진 · 2011.07.01 거래가 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 244,351,636원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이고 법정지상권도 해당사항없음입니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 별도 임차인 신고는 없습니다. 말소기준인 2014.06.16 월배농업협동조합 근저당 이후 설정된 2015.06.04 근저당 21,600,000원, 2015.12.14 근저당 15,600,000원, 2021.01.21 주식회사상상인저축은행 근저당 140,400,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 충분히 낮다
송현우방하이츠 동일면적 84.93㎡의 실거래는 총 12건이고, 최근 12개월 표본은 9건입니다. 전체 평균은 265,500,000원, 최근 12개월 평균은 266,777,777원으로 최근 평균이 더 높으며, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +2.0%입니다. 따라서 과거 고가 거래 때문에 평균이 왜곡돼 현재 최저가가 싸 보이는 사례와는 다릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.93㎡ | 20 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 1 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 1 | 253,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 1 | 234,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 18 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 9건 | 266,777,777원 |
현재 최저매각가 188,300,000원은 최근 12개월 평균 266,777,777원의 70.6%입니다. 최신 2026.05 거래는 285,000,000원이며, 전체 12건의 최저 거래 234,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 최근 시세 기준으로 보면 가격 메리트가 명확한 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,436,200원 |
| 2. 근저당 · 월배농업협동조합 | 206,400,000원 | 184,863,800원 |
| 3. 근저당 · 월배농업협동조합 | 21,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 월배농업협동조합 | 15,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 140,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 384,000,000원 중 예상배당은 184,863,800원, 미배당은 199,136,200원입니다. 신청채권자 청구액 244,351,636원도 전액 충족되지 않지만, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 188,300,000원 | 184,863,800원 | 199,136,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 131,809,999원 | 129,164,659원 | 254,835,341원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,266,999원 | 90,206,193원 | 293,793,807원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 인수형 사건과 달리, 이 사건은 낙찰가 하락이 그대로 매수인의 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 지하철1호선 월촌역이 북서측 약 200미터, 약 5분 거리에 있습니다.
- 단지. 송현우방하이츠 834세대, 준공일 2002-05-20. 대상 면적은 84.93㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 중 5층 503호이며, 승강기·도시가스 개별난방·소방·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북측 및 동측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류와 접합니다. 공시지가는 1,884,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준. 말소기준은 2014.06.16 월배농업협동조합 근저당입니다. 이후 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계. 별도 임차인 신고는 없고 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 266,777,777원, 최신 거래 285,000,000원과 현재 최저가 188,300,000원을 직접 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 채권 미배당은 199,136,200원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 단지 거래. 동일면적 실거래가 234,000,000원부터 285,000,000원까지 분포하므로 층·상태 차이를 감안해 개별 호수 가치를 보정해야 합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차는 유리하다”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수관계가 아니라 말소기준 이후 권리의 소멸과 가격 할인입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 188,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 266,777,777원의 70.6%이며, 최신 거래 285,000,000원과 전체 실거래 최저 234,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +2.0%라 하락장 평균 착시도 확인되지 않습니다.
다만 현재 매각대금만으로는 채권 총액을 모두 배당하지 못해 199,136,200원의 미배당이 발생하고 신청채권자 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 그럼에도 데이터상 매수인 인수는 0원이므로, 채권자 미배당은 크지만 매수인 권리부담은 남지 않는 구조입니다. 권리 안전성과 최근 시세 대비 가격을 함께 보면 현재 회차는 비교 우위가 분명합니다.
