부산지방법원 2024타경6323. 재송중학교 남서측 인근의 토지 204.4㎡와 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물로, 현황은 전체 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 현황조사에는 지하 101호와 201호·202호·203호·204호, 301호·302호·303호·304호, 401호·402호까지 11개의 다가구주택으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사퍼스트오라클이고, 말소기준권리는 2022.10.25 설정된 상북새마을금고 근저당권 650,000,000원입니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기권리보다 선순위 점유·임차관계가 더 중요합니다. 특히 402호는 전입일이 말소기준보다 빠른 반면 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저가가 더 떨어진다고 해서 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경6323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1039-5 · 부산광역시 해운대구 해운대로81번가길 18-11 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 현황 전체 다가구주택 등으로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인일 2011.12.27 |
| 토지 | 204.4㎡ · 대 · 주거기타 · 완경사 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트오라클 |
| 감정가 / 최저가 | 921,228,880원 / 221,187,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 상북새마을금고 / 546,582,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
현재 소유권은 2022.10.25 신탁재산 귀속으로 주식회사퍼스트오라클에 귀속됐고, 같은 날 상북새마을금고의 채권최고액 650,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 이강호의 1,800,000,000원 근저당, 황희연의 150,000,000원 근저당, 서울보증보험주식회사 가압류와 세금 압류, 현 경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명
| 임차인 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송경란 | 402호 · 주거 | 2022.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 피닉스그린플래넷주식회사 | 101호 · 오피스텔 | 2021.11.15 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
| 피닉스플래닛주식회사 | 304호 · 오피스텔 | 2022.12.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입일 기준 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없으며, 확인되는 임차인·점유 관계는 3명입니다. 이 중 가격에 직접 반영되는 확정 인수액은 101호의 1,000,000원입니다. 다만 402호 송경란의 보증금은 확인되지 않았기 때문에 이를 0원으로 취급하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 24.01% 할인율보다 ‘실질취득’이 먼저다
현재 최저매각가는 221,187,000원으로 감정가 921,228,880원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 확정 최소 실질부담 | 추가 변수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 221,187,000원 | 1,000,000원 | 222,187,000원 | 402호 보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 154,830,900원 | 1,000,000원 | 155,830,900원 | 402호 보증금 미상 |
| 6회 유찰 시 | 108,381,630원 | 1,000,000원 | 109,381,630원 | 402호 보증금 미상 |
위 실질부담은 확인된 101호 인수액 1,000,000원만 더한 최소 금액입니다. 402호에 실제 승계할 보증금이 존재하면 그 금액만큼 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,618원 |
| 인수 · 피닉스그린플래넷주식회사 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 상북새마을금고 | 650,000,000원 | 217,290,382원 |
| 3. 근저당 · 이강호 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 황희연 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 402,666,880원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 9-1번 가압류 | 332,738,202원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,896,618원을 제외한 217,290,382원이 상북새마을금고에 배당되고 그 뒤 권리에는 배당 여력이 없습니다. 채권자 총 채권액은 3,335,405,082원, 총 배당액은 217,290,382원, 미배당은 3,118,114,700원입니다. 신청채권자 청구액 546,582,174원도 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 전체가 다가구주택 등으로 이용되는 것으로 탐문됐고, 현황조사에는 101호부터 402호까지 11개 호실이 기재되어 있습니다.
- 점유 현황. 주위 주민에게 문의한 현황조사에는 1세대가 살고 있다고 기재되어 있으나, 임차인 조사에는 101호·304호·402호 관계가 확인됩니다. 실제 점유와 각 호실 사용 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 재송동 재송중학교 남서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층, 사용승인일은 2011.12.27이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·도시가스 난방·옥외태양광발전설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,210,000원/㎡, 지목 대, 완경사·세로장방·소로한면입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 보증금부터 확인. 송경란의 전입일은 2022.10.19로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 101호 1,000,000원은 입찰가 밖 비용. 피닉스그린플래넷주식회사의 보증금은 대항력 있고 우선변제권이 없어 현재 배당표상 매수인 인수입니다.
- 감정가 대비 24.01%를 시세 할인율로 읽지 말 것. 실거래 비교값이 없으므로 221,187,000원이 시장가보다 낮다는 판단 근거는 없습니다.
- 11개 호실 실제 점유 대조. 현황조사상의 호실 구성과 주민 탐문상 1세대 거주, 임차인 조사 결과를 현장에서 서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함되므로 매각 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가압류 회복·변경 이력 확인. 서울보증보험주식회사 가압류에는 회복·변경 등기가 있어 현재 유효한 청구금액과 배당관계를 등기 원본과 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 921,228,880원이 4회 유찰돼 최저가 221,187,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 경매에서 싸게 보이는 숫자가 곧 실질취득가를 뜻하지는 않습니다.
확인된 것만 계산해도 101호 보증금 1,000,000원을 더한 최소 실질부담은 222,187,000원입니다. 그리고 그보다 중요한 402호는 말소기준보다 앞선 2022.10.19 전입이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 이 부분이 대항력 있는 인수보증금으로 확인될 경우 실질부담이 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 순서는 유찰가 확인 → 입찰이 아니라 402호 보증금·점유관계 확인 → 실질취득가 계산 → 입찰가 결정입니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리 불확실성은 아직 내려오지 않았습니다.
